[집코노미] 대체 임대주택이 뭐길래?
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주택임대사업자에게는 어떤 혜택이 주어질까? 임대주택의 종류, 면적, 금액 등의 조건에 따라 취득세, 재산세, 종부세, 임대소득세, 양도세에 대해 보다 유리한 조건을 적용받을 수 있다. 이중에서 가장 중요한 것은 해당 임대주택의 양도세에 대한 혜택이다. 주택임대사업자는 조건에 따라 다음 둘 중 하나를 받을 수 있다.
하나는 양도세 100% 감면이다. 감면을 받기 위해서는 조건을 충족해야 한다. 2015년 1월1일~2018년 12월31일 사이에 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 취득해야 한다. 이때 연말까지 계약서를 작성하거나 계약금을 지급한 경우도 포함된다. 그리고 3개월 이내에 장기일반민간임대주택으로 등록해야 한다.
이 혜택을 받기 위해선 임대주택 등록 후 10년간 계속 임대해야 한다. 등록하는 임대주택의 가격에는 제한이 없다. 다만 임대개시일 현재 공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원)을 넘는 주택의 경우 향후 양도시 세금 감면은 받을 수 있지만 중과에 해당되는 경우 세율은 중과세율이 적용된다. 양도세가 중과되는 2주택 보유자가 임대개시일 기준 6억원을 초과한 주택을 거래한다고 할 경우, 10년간 가격 차익 5억원일 때 감면 전 기준으로 세금 약 2억5000만원을 내야 한다. 반면 세금을 일부 감면받을 경우 3000만원만 내면 된다. 감면 전보다 세금이 약 2억 2000만원 줄어든다.
다른 하나는 장기보유특별공제 특례다. 2014년 1월1일부터 8년 이상 임대할 경우 장기보유특별공제율을 50%, 10년 이상 임대할 경우 70%를 적용한다. 양도세 100% 감면과 마찬가지로 전용면적 85㎡를 넘는 경우에는 혜택을 받을 수 없다. 임대개시일 현재 공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원)을 넘는 경우 장기보유특별공제 70%는 받을 수 있지만 세율은 중과한다. 2주택 보유자가 임대개시일 기준 6억원을 초과, 10년간 차익 5억원이 난 주택을 거래할 때 10년간 임대해 70%의 장기보유특별공제 특례를 받았따면 세금이 약 5700만원으로 준다. 등록하지 않을 경우의 세금(약 2억5000만원)보다 약 2억원 줄어든다.
이와 같이 임대주택으로 등록하면 양도세가 줄어든다. 다만 임대주택 전부가 혜택을 보는 것은 아니다. 전용면적 85㎡ 이하의 주택만 대상이 된다. 또한 의무임대기간 동안 계속 임대해야 하고 5%의 임대료 인상 제한도 지켜야 한다. 임대기간 동안 이를 지키지 않으면 위와 같은 세금 혜택은 받을 수 없다. 따라서 다주택자라면 임대주택의 조건을 정확히 파악하고 있어야 한다. 그리고 향후 임대주택에 대한 혜택이 어떻게 조정될지 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장·세무사