8·27 부동산 대책에 이어 추가 대책 발표 가능성이 제기된 가운데 내로라하는 부동산 전문가들이 총출동해 하반기 부동산시장을 전망한다.
한국경제신문사와 한경닷컴은 오는 14일 서울 논현동 건설회관에서 ‘제1회 한경 집코노미 부동산 콘서트’를 연다. ‘추석 이후 부동산 대전망’을 주제로 최고 부동산 전문가와 재야 실전 투자고수들이 6개의 강연을 준비했다. 입지 분석 전문가로 통하는 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(필명 빠숑)이 강단에 선다. 김 소장은 ‘지금 사야 할 부동산과 팔아야 할 부동산’을 짚어줄 계획이다. 7월 서울 집값 급등을 예견한 이상우 유진투자증권 애널리스트도 연사로 나선다. 홍춘욱 키움증권 투자전략팀장은 ‘베이비부머는 왜 주택 매수자로 변신했나’를 주제로 강연한다.
실전 고수들의 투자 노하우도 공개된다. 대형 유통기업에서 신규 점포를 담당한 상가투자 전문가 김종율 보보스부동산 대표는 ‘최저 임금 1만원 시대에 상가 투자에 성공할 수 있는 노하우’를 전수한다. 국내 최대 부동산 카페인 부동산스터디 운영자 강영훈 대표(필명 붇옹산)의 강연도 준비됐다. ‘추석 이후 재개발 재건축 투자 시 반드시 기억해야 할 여섯 가지 사항’이 주제다. 20년차 부동산 세무 전담 세무사인 김종필 세무사는 올해 가장 뜨거웠던 ‘다주택자 중과세’와 관련해 속시원한 해법을 제시한다.
서울 강남의 한강변 아파트 한 채가 3.3㎡당 1억원에 거래되는 등 서울 집값이 무섭게 상승하자 정부가 투기지역을 추가 지정하며 규제에 나섰다. 종합부동산세 인상, 1주택자 양도소득세 강화 등 추가 규제 가능성도 점쳐지고 있다. 부동산시장의 변곡점인 추석 명절을 앞두고 시장 불확실성이 그 어느 때보다 높아진 상황이다.이런 가운데 최고의 부동산 전문가와 재야의 실전 투자 고수들이 한자리에 모여 추석 이후 부동산시장을 명쾌하게 진단하는 자리가 마련됐다. 한국경제신문사와 한경닷컴은 이달 14일 서울 논현동 건설회관에서 ‘제1회 한경 집코노미 부동산 콘서트’를 연다. ‘추석 이후 부동산 대전망’을 주제로 총 6개의 강연이 펼쳐질 예정이다. 가을 성수기 부동산시장 전망과 재건축 재개발 상가 등 종목별 투자 전략, 다주택자 절세 전략 등을 강의한다. 잇따른 부동산 대책에도 불구하고 아파트값이 오르는 이유, 투자 유망 지역, 실수요자 내집 마련 전략 등에 관한 전문가 의견도 들을 수 있다.이번 부동산 콘서트의 첫 강사로 연단에 오르는 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(필명 빠숑)은 ‘지금 사야 할 부동산과 팔아야 할 부동산’을 짚어줄 예정이다. 김 소장은 건설사와 시행사의 부동산 수요 조사를 담당해온 입지분석 전문가로 통한다. 이어 20년간 부동산 전문 세무사로 활동한 김종필 세무사가 ‘다주택자 중과세’와 관련해 속 시원한 대응 방법을 제시한다. 그는 “세법을 창의적으로 실무에 적용해 세 부담을 최소화할 수 있는 방법을 알려줄 것”이라고 말했다.대형 유통회사에서 신규 점포 개발왕을 여러 차례 차지한 상가투자 전문가 김종율 보보스부동산연구소 대표도 강연에 나선다. “주택뿐만 아니라 상가시장에도 양극화가 심해질 것”이라고 전망한 김 대표는 시간당 최저임금 1만원 시대에도 살아남을 수 있는 상가 투자 노하우를 전수한다. 국내 최대 부동산 카페 부동산스터디 운영자 강영훈 대표(필명 붇옹산)는 ‘추석 이후 재개발·재건축 투자 시 반드시 기억해야 할 여섯 가지 사항’을 알려준다. 헷갈리기 쉬운 정비사업 재당첨 제한 금지 규정, 입주권 자격 등에 대해 알기 쉽게 설명한다.홍춘욱 키움증권 투자전략팀장은 ‘베이비부머는 왜 주택 매수자로 변신했나’를 주제로 강연을 이어간다. 홍 팀장은 앞선 인터뷰를 통해 “내년 상반기까지 지금과 같은 집값 상승세가 이어질 것”이라고 관측한 바 있다. 7월부터 서울 집값이 급등할 것으로 예상해 ‘족집게’란 별명을 얻은 이상우 유진투자증권 애널리스트가 마지막 강연을 맡았다. “하반기 집값 상승폭은 상반기보다 훨씬 가파를 것”이라고 전망한 그는 ‘추석 이후 주목해야 할 부동산 이슈와 수도권 관심지역’을 찍어줄 예정이다.‘집코노미’는 ‘집’과 ‘이코노미’의 합성어로 프리미엄 부동산 정보를 제공하기 위해 개설한 한국경제의 모바일 전문 채널이다. 직격 인터뷰, 심층 취재, 정책 분석, 내집 마련 노하우 등 깊이 있는 정보로 개설 8개월 만에 팔로어 5만 명을 넘어서는 등 호평받고 있다.‘제1회 한경 집코노미 부동산 콘서트’ 티켓 구매를 포함한 자세한 행사 내용은 홈페이지(www.hankyung.com/edition_2018/jipconomy/)에서 확인할 수 있다. 행사는 서울 강남구 논현동 건설회관 2층 대회의실에서 오전 10시부터 오후6시까지 열린다. 선착순으로 모집하며, 참가비는 5만5000원이다. (02)3277-9986, 9913이소은 기자 luckyss@hankyung.com
‘8·27 부동산 대책’ 이후 다주택자들의 셈법이 더욱 복잡해졌다. 경기 구리시와 안양시 동안구, 광교택지개발지구가 조정대상지역에 포함되면서 이들 지역에 보유한 주택에 대한 양도소득세 절세전략을 새롭게 마련해야 해서다.집코노미 부동산콘서트에서 세무강연을 할 예정인 김종필 세무사는 “다주택자라고 해서 모두 양도세 중과 대상이 되지는 않는다”고 강조했다. 그는 “장기임대주택과 조세특례제한법상 감면대상주택, 장기사원용주택, 문화재주택, 저당권실행 또는 채권변제를 위해 취득한 주택 등은 중과세 적용이 배제된다”며 “다만 1가구 2주택일 때와 3주택일 때 적용되는 범위가 다르기 때문에 꼼꼼히 확인해야 한다”고 말했다.여기 해당하지 않아 처분할 수 없을 땐 증여를 고려해볼 수 있다. 우선 별도 세대를 구성하는 자녀에게 증여하는 방법이 있다. 증여받은 자녀가 처분할 때는 세대별 주택 수에 포함되지 않기 때문에 양도세 중과를 피할 수 있다. 배우자 증여도 방법이다.김 세무사는 “배우자에게 증여한 주택이 주택 수 산정에서 제외되진 않지만 5년이 지난 뒤 해당 주택의 취득가액이 현재의 증여가액으로 바뀐다”며 “취득일부터 증여일까지 발생한 양도차익을 배우자공제 6억원을 활용해 없앨 수 있기 때문에 증여일 이후 가격 상승 부분에 대해서만 중과세를 부담하면 된다”고 말했다.민간임대사업자로 등록을 통한 절세도 고려해볼 만한 방안이다. 임대등록한 주택이 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택 규모면서 기준시가 6억원(수도권 기준) 이하라면 종합부동산세를 내지 않는다. 2채 이상 임대할 때는 재산세를 감면받는다. 임대소득세 또한 최고 75% 감면된다. 의무임대 기간을 끝낸 뒤 처분할 때는 주택 수에 합산되지 않고 중과세율이 아니라 일반세율을 적용받는다. 장기보유특별공제율 상향(10년·70%)과 양도세 100% 감면 가운데 선택할 수 있다. 주택의 기준시가가 6억원을 넘더라도 장특공제율 상향과 양도세 감면 규정은 동일하다. 다만 주택 수에 합산되고 중과세율이 적용된다.전용 85㎡를 초과한다면 기준시가 6억원 이하일 때만 임대사업자 혜택이 있다. 8년 이상 임대하고 매도할 때 주택 수에 포함되지 않아 중과세를 피한다. 다만 장특공제율 상향과 양도세 100% 감면 혜택은 없다.김 세무사는 “전용 85㎡를 초과하고 기준시가도 6억원을 넘는다면 세제 혜택이 없기 때문에 임대사업자 등록을 할 필요가 없다”며 “임대사업자들은 의무임대 기간을 끝내고 처분할 때 내야 할 농어촌특별세와 장특공제율이 상향됐을 때의 양도세를 잘 따져본 뒤 유리한 쪽으로 선택하는 게 중요하다”고 말했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
“최저임금 1만원 시대가 오면 소매점 영업환경은 더욱 나빠지기만 할까요? 반대로 매출이 늘어나는 곳도 있습니다.”제1회 집코노미 부동산콘서트에서 세 번째 연사로 나서는 김종율 보보스부동산연구소 대표는 최저임금 인상이 상가시장에 미치는 영향에 대해 “극심한 양극화로 이어질 것”이라면서 이같이 말했다. 매출이 적어 종업원 급여를 주는 것조차 빠듯한 곳은 도산하겠지만 경쟁 점포가 줄어들면서 수혜를 보는 곳도 늘어난다는 의미다.김 대표는 “예컨대 하루 매출이 120만원에 불과하던 편의점 한 곳이 못 버티고 문을 닫는다면 인근에서 200만원을 팔던 편의점 매출은 오를 수밖에 없다”며 “상가 투자로 수익을 내려는 임대인에겐 1급 입지를 가려내는 안목이 더욱 중요해졌다”고 진단했다.김 대표는 편의점과 대형마트, 카페 프랜차이즈 등 유통기업에서 14년 동안 입지조사와 신규점포 개발을 담당했던 입지 분석 전문가다. 그는 ‘OO상권’ 식으로 묶인 특정 상권의 경쟁력에 대한 과신을 경계해야 한다고 주문했다. 권역별로 면밀히 따져보면 같은 지역 안에서도 상가 등급이 천차만별인 까닭이다. 김 대표는 “초보 투자자일수록 소문난 우량 상권부터 찾는 경향이 있지만 대부분 그러다 망한다”며 “중요한 건 상권이 아니라 개별 점포의 입지”라고 강조했다.그는 “인근 배후수요를 파악한 뒤 지점별로 유효수요와 주 동선을 확인하는 게 중요하다”며 “아파트 단지 근처 상가라면 단지별 출입구의 방향과 지하철역까지의 동선 등에 따라 유효수요가 갈린다”고 말했다. 비인기 지역에서도 얼마든 서울 강남역 앞보다 안정적으로 상가를 운영할 수 있다는 게 김 대표의 분석이다. 그는 “투자자조차 가치를 몰라 경쟁이 적은 데다 비교적 적은 금액으로도 진입할 수 있는 게 비인기 지역의 장점”이라고 말했다.인기 프랜차이즈가 입점하는 자리를 무작정 좇는 건 경계해야 한다고 조언했다. 복잡한 이유가 숨어 있는 사례도 많아서다. 김 대표는 “배스킨라빈스나 다이소처럼 유사 업종이 흔치 않은 프랜차이즈는 어디에 있든 소비자가 찾아갈 수밖에 없기 때문에 임대료가 비싼 1급 입지를 피할 때가 많다”며 “이들이 들어선 상가의 경쟁력이 뛰어날 것이라고 오판하면 낭패를 볼 수도 있다”고 말했다.김 대표는 상가투자 격언들은 실상과 다른 경우가 많다고 지적했다. 명제를 갖고 투자해선 안 된다고 강조했다. 그는 “‘스타벅스 주변이 잘된다’거나 ‘쇼핑몰 주변은 안 된다’는 것은 절대적인 명제가 아니다”며 “눈여겨본 상가가 비싸다고 망설여진다면 차라리 다른 상권의 1등 입지를 찾는 등 대안 선택도 중요하다”고 말했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
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