[주(住)테크 돋보기] 서울-신축·경기-노후 아파트값 많이 올랐다

다주택자 양도세 중과세가 시행된 4월 이후 수도권 아파트 시장은 거래가 줄고, 매매가격 상승률도 주춤했다. 국토교통부에 따르면 올 1~3월 서울, 경기 매매거래량은 월평균 2만2758건인 데 비해 4~6월은 1만7448건으로 감소했다. 부동산114에 따르면 변동률도 서울은 3월까지 매월 2% 이상 급등했으나 4월 이후에는 1% 미만으로 둔화됐고, 경기도도 3월까지 월 0.5% 이상 상승하다가 4월 이후 0.1%대로 낮아졌다.

국토부의 실거래자료를 토대로 올해 서울에서 가장 아파트가 많이 거래된 지역을 살펴보면 노원구가 4000여 건 거래됐고, 성북구와 강서구, 구로구도 2000건 이상으로 강남권보다는 강북권과 강서권의 거래량이 많았다. 경기도에서도 용인시가 1만 건 이상 거래됐고 수원시와 고양시, 성남시 등이 4000건 이상 거래돼 수도권 남부와 고양시의 거래량이 많았다.

거래금액도 고가 아파트 비중이 높지는 않았다. 서울에서는 평균 5억~9억원 이하 아파트가 37.2%로 거래량이 가장 많았고, 3억~5억원이 35.0%로 뒤를 이었다. 반면 9억원 초과는 14.1%, 3억원 이하 중소형 아파트가 13.8%를 기록했다. 경기도에서는 3억원 이하 아파트의 거래가 47.6%로 가장 많았고, 3억~5억원대가 37.4%를 기록해 전체 거래량의 85%가 5억원 이하 아파트였다. 5억~9억원 이하는 13.4%, 9억원 초과 아파트 비중은 1.5%였다.

특히 4월 이후에는 거래시장이 실수요자 위주로 재편되고 상대적으로 중산층이나 서민들의 아파트 거래 비중이 높았지만, 소위 시장을 주도하는 거래량 많은 아파트값은 여전히 상승폭이 컸다. 서울, 경기도에서 작년 12월부터 올해 6월까지 매월 거래사례가 있었던 아파트 1094건을 분석한 결과, 작년 12월 말 대비 올해 6월의 매매가격은 서울 7.7%, 경기 1.4% 상승했다.

올해 1~4월까지 서울은 월평균 1~2%대 상승하다 규제가 강화된 5월에는 일시적으로 0.1%를 기록했다가 6월에는 1.1%로 올랐다. 경기도 역시 1~4월까지 0.1~0.6%대의 상승률에서 5월에는 0.1% 하락했고 6월에는 다시 0.2% 반등했다. 면적별로는 서울 전용면적 60~85㎡의 중소형이 10% 상승했고, 85㎡ 초과가 6.6%, 60㎡ 이하가 6.3% 상승해 면적에 관계없이 매매가격이 올랐다. 반면 경기도는 85㎡ 초과 중대형은 4.7%, 60~85㎡ 2.4%, 60㎡ 이하 -0.3%로 소형 아파트는 하락했다.

서울은 면적보다 건축연도에 따른 변동률이 컸다. 2010년 이후 신축된 새 아파트는 11.9% 상승해 가장 상승률이 높았고, 2000년대는 8.7%, 1990년대 건축된 아파트는 6.8%, 1990년 이전 아파트는 5.0% 상승해 재건축 이슈보다는 신축아파트일수록 선호도가 높았다. 반면 경기도는 1990년 이전 노후 아파트가 5.8%로 가장 많이 올랐고 2010년 이후 신축 아파트는 4.0%, 2000년대 아파트가 1.3%, 1990년대 아파트는 -0.1%로 오히려 하락했다.

개별단지로는 서울 성북구 길음동 길음뉴타운8단지 전용 85㎡가 1월 6억2100만원에서 6월에는 7억8500만원에 거래됐고, 용산구 산천동 리버힐삼성 85㎡는 7억2171만원에서 8억3500만원에 거래됐다. 경기도에서는 수원 원천동 광교호반베르디움 60㎡가 같은 기간 4억9400만원에서 5억6900만원으로, 성남시 야탑동 탑마을 35㎡는 3억683만원에서 3억3450만원에 거래됐다. 대규모 단지의 경우 동, 층별 가격편차가 크고 저가매수, 주택상태 등에 따른 변동성이 크기 때문에 실거래가격이 전체 단지의 가격상승률을 정확하게 반영할 수는 없다. 하지만 4월 이후 일시 주춤했던 아파트가격이 반등하고 있는 상황인 점은 분명해 보인다.

김혜현 < 알투코리아 투자자문 이사 >