[고향집바로알기⑨] 농어촌주택 양도세 비과세

고향집 매입 시 2주택자로 양도세 부과
일시적 1세대 2주택 된 경우 비과세 혜택

고향집을 물려받거나 고향 땅에 집을 지으면서 걱정하는 것 중에 2주택이다. 1주택일 경우 2년만 보유하고 매도하면 세금이 없는데 시골에 집을 하나 더 갖게 되면 2주택자로 양도세 부가 대상이 된다.

하지만 2주택자라도 양도세를 내지 않아도 되는 경우가 있는데 △신규취득 △결혼 △노부모 봉양 △상속 △농어촌주택 구입 등으로 인해 일시적으로 1세대 2주택자가 된 경우 양도세 비과세 혜택을 받는다.

▶ 신규취득으로 2주택자가 된 경우

1년 이상 주택을 보유한 상황에서 새로운 주택을 구입해 2주택자가 된 경우, 먼저 보유한 주택을 새로운 주택 취득 시점부터 3년 이내에 매도할 경우, 양도소득세비과세 대상이다. 기존 주택은 2년 이상 보유 조건을 갖춰야 한다.

▶ 결혼으로 2주택자가 된 경우

각각 1주택을 보유한 남자와 여자가 결혼해 일시적으로 2주택자가 된 경우, 결혼일로부터 5년 이내에 1주택을 처분하면 양도소득세 비과세 혜택을 받는다. 처분하는 주택은 2년 이상 보유기간을 맞춰야 한다.

▶ 부모 봉양으로 2주택자가 된 경우

자녀가 1주택을 보유한 상태에서 만 60세 이상의 부모(직계존속)를 모시기 위해 합가한 경우, 합가한 날부터 5년 이내 자녀 또는 부모가 소유한 주택 중 2년 보유한 주택을 처분하면 양도소득세 비과세 혜택을 받는다.

▶ 상속으로 2주택자가 된 경우

부모 사망 후 상속주택 1채를 받아 2주택자가 된 경우, 상속개시 당시 보유한 주택을 매매할 때는 양도세 비과세 대상이 된다. 상속 당시 조합원입주권을 가지고 있다 사업시행 완료 후 취득한 신축주택도 해당한다.

기한 제한은 없지만 상속받은 주택을 먼저 처분할 경우에는 2년 보유했어도 양도소득세를 내야 한다.

▶ 농어촌주택 구입으로 2주택자가 된 경우

‘조세특례제한법 제99조의 4항’과 ‘소득세법 시행령 제155조’ 조건에 해당하는 농어촌주택을 구입해 2주택자가 된 경우, 기존 보유 1주택을 팔면 양도소득세 비과세를 받는다. 양도기간은 제한이 없다.

조세특례제한법에 따른 농어촌주택 기준은 2003년 8월 1일부터 2017년 12월 31일 농어촌지역(수도권 광역시제외 읍면 지역)에 있는 대지 660㎡ 미만 규모의 주택으로, 취득할 때 기준시가가 2억원 이하(2014년 1월 1일 이후 취득한 한옥은 4억원 이하)다. 3년 이상 보유해야 한다.

소득세법에 따른 농어촌주택은 수도권을 제외한 읍면 지역에서 소재하고, 세대 전원이 농어촌주택으로 이사한 후 처음으로 양도하는 1개의 기존주택에 대해 양도소득세 비과세 특례를 적용받는다. 이때 농어촌주택 유형은 상속주택, 이농주택, 귀농주택으로 세분화한다.

글=김경래 OK시골 대표 / 정리=이소은 한경닷컴 기자 luckysso@hankyung.com