[빌딩투자ABC] '8·2 대책'으로 복잡해진 수익형부동산 투자

정부의 ‘8·2 부동산 대책’으로 주택시장이 얼어붙고 있다. 예상보다 강한 이번 대책의 핵심 내용은 투기지역 및 투기과열지구 지정, 다주택자에 대한 양도소득세 강화, 주택담보대출에 대한 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화를 통한 대출규제, 투기과열지구 내 재개발, 재건축 조합원 분양권 전매 제한 등이다.

대책 발표 후 3주가 지난 현재 다주택자들은 급하게 매도하기보다는 관망하고 있다. 실수요자들도 가격하락 기대감과 대출규제로 관망세로 돌아섰다. 주택시장은 거래량이 줄어 보합세를 유지하고 있다. 서울 강남권 재건축 단지는 분양 일정을 연기하는 곳도 나온다. 단기적으로는 안정화되는 듯 보이지만, 실수요자도 서울에 집 사기 힘들어지고 건설경기가 위축되는 등 부작용도 우려된다.

이번 부동산대책으로 수익형 부동산시장은 어떨까?

일명 ‘꼬마빌딩’이라 불리는 50억원 이하 소형빌딩은 3~4년 전부터 투자수요가 꾸준히 유입되고 있다. 그동안 저금리 기조가 유지되며 레버리지효과를 기대한 투자자의 유입이 많았다.

특히 현금 10억원 이내로 건물투자가 가능하다는 인식이 확산되면서 분양권, 재건축, 아파트 등 주택시장의 투자수요자들이 임대수익이 가능한 대체투자처를 찾아 대거 유입됐다.

8·2 대책 이후 주택시장 투자가 위축되며 상대적으로 규제가 덜한 수익형 부동산으로 문의가 많이 늘어나고 있지만 수요 대비 공급이 부족한 상황이다. 최근 5년간 꾸준히 거래되며 지가가 상승했고 이로 인해 임대수익률은 상대적으로 낮아져 마땅한 물건 찾기가 어려워지고 있다.

장기간 경기침체로 임대료는 머물러 있는 상태에서 지가만 상승한 곳도 있다. 강남, 홍대, 이태원, 성수 등 특정 지역은 상권이 활성화되며 지가와 임대료가 같이 상승했으나 임차인들이 높은 임대료를 감당하지 못하면서 공실이 늘었다.

지역, 입지, 공실률, 금리변동 등을 종합적으로 판단하는 선별적인 접근이 필요해진 시점이다. 무엇보다 은퇴 후 노후대책용으로 투자하려는 수요자들은 지가 상승 기대보다는 안정적인 임대수익을 거둘 수 있느냐가 중요할 것이다.

주택시장 규제로 투자처가 줄어들면서 투자자들은 수익형 부동산으로 대거 유입되고 있다.

하지만 현실적으로 현금 10억원 이내로 투자할 수 있는 물건을 찾기 힘든 상태다. 금리인상도 고려해봐야 한다. 과도한 대출은 큰 리스크로 다가올 수 있다. 아파트 대단지나 주거밀집지역에 있는 소형 상가건물이 안정적인 투자처가 될 수 있으나, 수요 대비 공급이 부족한 만큼 빠른 판단과 결정이 필요할 것이다.

윤우용 < 원빌딩 이사 >