[8·2 부동산대책⑤] 서울 분양 "실수요 중심 청약, 입지·가격 따라 양극화" 전망

"직·간접적으로 성수기 분양 시장에 영향 미칠 것"

올 상반기 서울에서 분양한 아파트 모델하우스 집객 모습.

전문가들은 정부가 발표한 8·2 부동산대책이 직간접적으로 오는 9월부터 성수기를 맞는 서울 분양 시장에 부담으로 작용할 것으로 내다봤다. 서울 전역이 투기과열지구로 지정됐고 강남 34구를 포함한 일부 지역의 경우 규제가 더욱 강하게 적용되는 투기지역에 포함됐기 때문이다.

우선 분양 시장에 직접적으로 영향을 미치는 규제 내용은 청약제도 정비 등에 관한 개선안이다. 투기과열지구 및 조정대상지역의 경우 1순위 자격 요건을 기존보다 한층 강화한 점이 대표적이다. 그동안 계약 후 바로 전매가 가능해 단기 투자 수요가 몰려들었던 오피스텔에도 전매제한 기간이 설정된다.

장재현 리얼투데이 리서치실장은 “하반기 서울 분양 시장의 경우, 전반적으로 청약 경쟁률은 지금까지보다 낮아지면서 주춤할 것으로 예상한다”면서 “실수요자 위주의 시장으로 재편될 것”이라고 설명했다.

서울 전역에 지정된 투기과열지구에서 재개발 등 조합원 분양권 전매가 금지되면서 이에 대한 간접적인 영향도 미칠 것이라는 게 전문가들의 얘기다. 정부는 재개발 등 조합원 분양권 전매를 통한 시세차익 목적의 투기수요가 정비사업 예정지역에 지속적으로 유입을 차단하기 위해 이 같은 개선안을 발표했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “입주권 거래가 금지되면 장기 투자자들은 타격이 없지만 중간에 팔려고 했던 조합원의 경우 계획에 차질이 생긴다”며 “입주권 가격이 움직여줘야 일반 분양권에도 프리미엄이 축적될 수 있기 때문에 복합적으로 분양 시장에 영향을 미칠 것으로 본다”고 말했다.

하반기 서울 분양 시장 전망에 대해서는 비교적 분양가 총액이 적은 단지가 뜰 것이라는 전망이 우세했다. LTV·DTI 등 금융 규제가 강화되면서 상대적으로 부담이 적은 곳에 수요자들이 몰릴 것이라는 예상이다. 시장 불확실성으로 인해 입지가 우수한 단지와 그렇지 않은 단지 사이에 양극화 현상이 발생할 것이라는 전망도 나왔다.

한 분양업계 관계자는 “서울에서 내 집 마련을 하려는 실수요자들은 강화된 대출 규제로 인해 총액이 적은 강북권의 중소형 아파트에 주목할 것”이라고 내다봤다.

또다른 관계자는 이에 대해 “결국 검증된 곳에 몰릴 것”이라며 “여유가 있는 수요자는 그래도 강남을 고집할 것이고 자금이 상대적으로 여유가 없는 수요자는 비강남권이더라도 도심이나 한강변에 위치한 단지에 안정적으로 투자할 것”이라고 설명했다.

이소은 한경닷컴 기자 luckysso@hankyung.com