[5~6월 분양 대첩] 문재인 대통령 핵심공약 '도시재생 뉴딜'…강북, 노후주택 많아 수혜 1순위

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문재인 대통령의 핵심 공약인 도시재생 뉴딜정책이 관심을 끌고 있다. 도시재생 뉴딜은 전면 철거 방식을 통한 대규모 아파트 공급이 아닌 노후 주택지에 마을주차장, 어린이집, 무인택배센터 등을 지원해 생활 환경을 개선하는 사업이다. 또한 소규모 정비사업 모델을 개발하고 낡은 주택은 공공임대주택으로 개발된다. 특히 뉴타운, 재개발 사업이 중단된 저층 노후 주거지가 우선 대상이다.

서울에서는 노후 주택지가 많은 강북지역이 수혜를 볼 전망이다. 2015년 통계청 자료에 따르면 서울의 비아파트 중 건축 20년이 경과된 노후 주택 비중은 50.6%이고, 동대문구(68%), 성동구(68%), 영등포구(63%), 성북구(62%), 용산구(60%)는 60% 이상이다. 또한 동대문구, 성북구, 용산구, 종로구, 중구는 30년 이상 주택도 30%를 넘었다. 대부분 입지는 도심권, 마포·여의도권 등 수요가 많은 지역이지만, 도로가 좁고 개발 밀도는 높은 지역이다. 개별 주택의 대지면적이 작아 신축이 어려운 반면 면적당 가격은 높아 대규모 개발사업도 쉽지 않았다.

올 1~4월 거래된 건축 20년 이상 단독주택의 대지면적은 용산구가 107㎡, 성동구 113㎡, 동대문구 114㎡, 영등포구 120㎡, 성북구 126㎡로 서울 평균인 135㎡에 비해 작다. 주거지역 건폐율이 대지면적의 60%인 점을 감안하면 단독 개발은 어렵다. 토지 가격도 비싸다. 대지 1㎡당 매매가는 용산구가 909만원, 중구 838만원, 성동구 684만원, 영등포구 550만원이다. 서울 평균 533만원에 비해 높아 개발사업자의 투자 부담이 큰 지역이다.

연간 10조원이 투자될 예정인 도시재생사업이 활발해지기 전에 노후 주택을 구입하면 투자성이 있을까? 지금까지 노후 주택은 뉴타운, 재개발처럼 아파트 개발을 전제로 수익성이 높았다. 고밀도 개발에 따른 개발 이익이 크기 때문에 소유자들은 작은 면적으로도 새 아파트를 분양받을 수 있었다. 하지만 도시재생 사업은 주거 환경을 개선하는 사업이기 때문에 주택 소유자의 개발이익은 제한적이다. 신축하더라도 전면 철거가 아닌 이상 아파트로 개발되기는 어렵다. 또 단독주택은 재개발 지분이나 아파트처럼 거래가 활발하지 않다.

하지만 장기적인 측면에서는 미래 가치가 있을 전망이다. 특히 천편일률적인 아파트보다 개성을 살린 단독주택을 희망한다면 단독주택에 도전할 만하다.

1~4월 서울의 단독주택 매매가는 한 채당 평균 7억6000만원이었고, 구별로는 용산구 9억3000만원, 성동구 8억3000만원, 동대문구 5억9000만원, 영등포구 6억9000만원, 성북구 5억2000만원으로 아파트값과 비슷한 수준이었다. 단독주택의 거래 건수가 가장 많은 구는 성북구, 중랑구, 관악구, 강북구 순이었다.

김혜현 < 알투코리아 이사 >