[정충진 변호사의 실전! 경매 (36)] 특수물건·부실채권투자 접목으로 수익률 극대화

매력적 투자수단 '부실채권'

부실채권(NPL) 투자가 대유행이다. 부실채권 투자는 3개월 이상 이자 지급이 연체된 은행권의 채권을 매입해 직접 경매를 진행하거나 배당을 받아 수익을 내는 투자방식이다. 평균적인 투자 수익률은 6~10%로 은행 예금금리보다 월등히 높아 유망한 투자처를 찾는 개인투자자에게 주목받고 있다.

과거에는 개인도 금융권과 저당권 거래를 통해 직접 부실채권 투자를 할 수 있었으나 얼마 전 개정된 대부업법으로 인해 개인의 직접투자가 불가능해졌다.

부실채권은 여전히 매력적인 투자 수단이다. 법적으로 복잡해 최저가격이 상당히 저감된 특수물건 경매와 접목됐을 때 부실채권 투자는 큰 효과를 발휘한다.

경기 용인시 기흥구에 있는 대단지 아파트가 3년여 전 경매시장에 나왔다. 선호도가 높은 전용면적 85㎡ 이하, 향과 층이 좋은 우량한 물건이었다. 최초 감정가는 2억7000만원이었지만 다섯 번의 유찰을 거치면서 최저가가 감정가의 30%대인 8800만원 선에 형성됐다. 유찰 이유가 궁금해 물건명세서를 살펴보니 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재했다. 인수해야 할 보증금은 1억원이었다. 인수 금액을 고려해도 가격이 너무 떨어진 것이다.

또 다른 문제가 있는 것은 아닐까 싶어 물건명세서를 좀 더 꼼꼼히 확인해 보니 아니나 다를까 더 큰 문제가 있었다. 이 물건의 경매를 신청한 채권자는 금융회사가 아니라 개인기업 A였다. 그런데 경매물 소유자로부터 A의 저당권이 무효이니 경매 절차를 정지해달라는 신청이 들어왔고, A의 저당권이 무효라는 전제하에 정식으로 저당권 말소소송도 계류 중이었다. 등기부에 저당권 말소를 예고하는 예고등기까지 붙어 있는 물건이었다. 만약 소유자가 승소해 추후 저당권이 말소되면 낙찰자는 잔금을 납부한 뒤라도 소유권을 상실할 수 있다.

이 물건을 필자의 경매 제자이자 지인인 K씨가 9000여만원에 낙찰받았다. 대항력 있는 임차인은 위장 임차인이라고 판단한 상태였다. 또 저당권 말소소송도 1심에서 소유자가 패소한 상태라 큰 문제가 없을 것으로 판단했다. 1년 내 법적 분쟁이 정리되면 당시 급매 시세인 2억5000만원에 되팔아도 상당한 차익이 예상됐다.

다만 K씨의 투자 방식에는 다소 아쉬움이 있다. 이 물건을 경매로 낙찰받지 말고 부실채권 투자 방식으로 저당권을 매입했다면 어땠을까. 경매신청 채권자 A는 자신의 저당권이 무효라는 소송이 걸려 있어 심리적으로 불안해했고 저당권 설정 당시 존재조차 없던 위장 임차인이 거액의 보증금을 신고한 터라 이 물건을 제값 받고 매각하기는 힘들 것이라고 반 체념한 상태였다. 이 물건을 K씨가 9000여만원에 낙찰받지 말고 심리적인 열세에 놓여 있던 A와 협상해 채권최고액 3억원에 달하는 저당권을 1억원에 매입했다면 K씨의 수익률은 깜짝 놀랄 만큼 달라졌을 것이다.

이후 경과를 살펴보자. A의 저당권을 매입한 뒤 경매 절차를 잠깐 정지해 두고 임차인을 상대로 임차권 부존재 확인소송을 진행해 A가 위장 임차인임을 밝혀낸다. 동시에 저당권 말소소송을 승계해 진행한 뒤 승소 판결을 받아낸다. 이렇게 대상 물건의 법적 문제를 모두 정리하고 다시 경매를 하면 특수물건에서 일반물건으로 바뀐다. 당시 평균 낙찰가율을 적용해 2억5000만원 선에 낙찰될 수 있다. 이때 1순위 저당권자로서 2억5000만원 전부를 배당받으면(경매비용 고려하지 않음) 시세 차익만 해도 무려 1억5000만원이다. 여기서 중요한 포인트는 부실채권 매입을 통한 배당소득은 과세 대상이 아니라는 판례에 따라 위 시세차익에 세금을 한 푼도 내지 않는다는 것이다. 저당권 매입 방식이 아니라 경매로 매입한 뒤 앞서 살핀 절차대로 진행한다면 양도차익 1억5000만원에 대해 단기양도세율 44%가 부과된다.

정충진 < 법무법인 열린 대표변호사 >