'보유세 폭탄' 공약 솔솔, 물려주고 팔아치우고…'재산 목록' 다시 짜는 부자들

알짜만 남기고 '가지치기'
다주택자 불리한 정책 늘어…지방·수도권 외곽 물량은 처분

자녀·손주들에 '10년 증여 플랜'
10년 지나면 상속세 부담 줄어 "값 더 오르기전 빨리 넘겨주자"

임대사업자 등록도 급증
'1가구 1주택' 비과세 혜택 유지, 재산 드러나도 세금 줄일 길 찾기

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아파트 등 부동산 자산만 20억원대인 자산가 문모씨(54)는 올해 들어 자산 포트폴리오를 새롭게 조정했다. 문씨는 작년 상반기까지 서울 강남에 거주 중인 10억원대 아파트, 전남 중소도시에 전세를 끼고 매입한 소형 아파트 5채, 경기 신도시 분양권 2개 등을 보유하고 있었다. 최근 거주 중인 아파트를 제외한 나머지 부동산을 모두 팔아 현금화한 뒤 서울 재개발 예정지역 빌라를 매입했다. 증여를 목적으로 일부 지분을 자녀 명의로 올렸다. 문씨는 “유력 대선주자들이 너도나도 보유세 강화를 공약으로 제시하고 있어 향후 다주택자에게 불리한 환경이 조성될 가능성이 높다”며 “보유 부동산 수를 줄이기 위해 핵심지역 알짜 부동산으로 갈아탔다”고 설명했다.

올 들어 발 빠른 자산가들이 보유 부동산을 정리하거나 포트폴리오를 조정하고 있다. 대선 지지율 1·2위 후보가 속한 더불어민주당이 보유세 강화, 주택·상가임대차보호법 개정, 후분양제 도입 등 다주택자나 건물주에게 불리한 법률 개정을 추진하고 있어서다.

◆자산가들, 포트폴리오 조정

27일 금융권 프라이빗 뱅커(PB)들에 따르면 최근 들어 선택과 집중을 위해 핵심 부동산으로 갈아타는 자산가가 늘고 있다. 지방이나 수도권 외곽에 전세를 끼고 매입한 소형 아파트를 정리하는 대신 강남, 목동, 여의도 등 서울 재건축·재개발 주택과 역세권 오피스텔을 사고 있다. 임성환 알리안츠생명보험 WM센터 부장은 “자산가들 사이에 정권이 바뀌면 양도소득세, 재산세, 종합부동산세 등 부동산 관련 세금이 뛸 것이라는 공감대와 우려가 형성되고 있다”며 “마침 작년 말까지 집값도 많이 오른 터라 보유 부동산 수를 줄이는 쪽으로 가닥을 잡은 이들이 많다”고 말했다.

자녀나 손자·손녀에게 10년 단위로 미리 증여하는 전략을 세우는 자산가도 많아졌다. 지난해 부동산 증여 건수는 총 26만9472건으로, 2015년 25만1323건에 비해 7.2% 증가했다. 우병탁 신한은행 미래설계센터 과장(세무사)은 “상가와 토지 등 금액이 큰 부동산은 지분으로 나눠 일부만 증여하고 10년 뒤 나머지를 다시 증여하는 방식으로 ‘10년 증여플랜’을 세운다”고 말했다. 자녀에게 부동산을 증여하고 10년이 지나면 해당 부동산은 추후 상속 대상에서 제외된다. 그만큼 상속세 부담이 줄어든다. 게다가 10년 뒤 부동산 가치가 상승할 것으로 판단한다면 가치가 낮을 때 하루라도 빨리 증여하는 것이 유리하다.

부동산 가치 상승 여력이 높은 상가, 토지의 증여와 투자는 꾸준히 이어지고 있다. 지난해 건축물 부속 토지를 제외한 순수 토지 증여(17만2904건)는 전체 증여 건수의 64%를 차지했다. 2015년 대비 증여가 가장 큰 폭으로 늘어난 것은 상가·업무용 건물 등 비주거용 부동산으로 16.5% 증가했다. 김연화 기업은행 부동산팀장은 “올 들어 가격이 많이 오른 상가, 업무용 건물보다 토지에 관심을 보이는 자산가가 늘고 있다”며 “다른 부동산에 비해 덜 오른 데다 증여·상속에 유리하다”고 설명했다.

◆정책 변화에 선제 대응

임대사업자 등록을 하는 자산가도 증가하고 있다. 자산가들은 과거 보유 주택 수가 공개되는 것이 싫어 임대사업자 등록을 꺼렸다. 그러나 종합부동산세 등 보유세를 줄일 수 있는 데다 1가구 1주택 비과세 혜택도 유지할 수 있어 임대사업에 관심을 가지는 이가 늘고 있다. 원종훈 국민은행 투자솔루션부 세무팀장은 “당장 주택을 매각할 계획이 없는 사람은 임대사업자 등록 후 비과세 혜택을 받는 것을 추천한다”며 “다만 4년 내에 팔 계획이 있다면 임대사업자 의무기간 때문에 돈이 묶일 수 있으므로 재무설계를 잘 짜야 한다”고 조언했다.

자산가들이 포트폴리오 재구성에 나서는 것은 차기 정부가 보유세·양도세 강화 정책을 펼 가능성이 높아서다. 문재인 전 민주당 대표는 “국제 기준보다 낮다”며 보유세 인상을 공약했다. 월 임대료 인상을 제한하고 세입자에게 계약갱신 요구 권한을 주는 주택임대차보호법 개정안도 민주당 주도로 입법 절차에 들어갔다. 계약갱신청구권 행사 기간을 기존 5년에서 10년으로 늘리는 상가임대차보호법 개정안도 국회에 제출돼 있다. 전문 연구용역 단계지만 후분양제 논의도 나오고 있다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com