"님아, 아파트 분양가 9억을 넘기지 마오"

부동산 프리즘

취득세 1%P 이상 더 내고
중개료·양도세 부담 '껑충'
중도금 대출 규제도 받아

강남 '방배 아트자이' 분양가
저층 소형 9억 밑으로 책정

올해 서울 강남권에서 첫 분양에 나선 ‘방배 아트자이’ 아파트가 전략적으로 분양가 9억원 미만 가구를 일부 배치했다. 9억원 미만 아파트는 취득세, 중도금 대출, 양도소득세 등에서 유리해 마케팅 포인트로 활용할 수 있다는 판단에서다.

방배 아트자이 분양가는 전용면적 59㎡ 8억8000만~9억5000만원, 전용 84㎡ 11억9000만~12억90000만원, 전용 126㎡ 17억5000만~19억1000만원 등이다. 9억원 미만은 전용 59㎡A 4가구, 전용 59㎡B 3가구, 전용 59㎡C 1가구 등 8가구다. 모두 2층 이하 저층이다. 이상국 GS건설 분양소장은 “소형 저층은 9억원을 넘지 않게 맞췄다”며 “분양가 9억원을 기준으로 취득세율이 1%포인트가량 차이가 나기 때문”이라고 설명했다.

취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 회원권 등을 취득할 때 내야 하는 세금이다. 주택 취득세는 지방 교육세와 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과) 등 연동된 지방세를 포함해 거래가액이 6억원 미만이면 1.1%·1.3%(85㎡ 초과 농특세 포함), 6억~9억원 이하는 2.2%·2.4%, 9억원 초과는 3.3%·3.5%다. 방배 아트자이에 적용해보면 9억원 이상 전용 59㎡A는 최고 3139만원의 취득세를 내야 한다. 9억원 미만 전용 59㎡A는 최고 1976만원만 내면 된다.

9억원 미만 아파트는 중도금 집단대출 규제도 적게 받는다. 지난해 7월부터 분양가 9억원 이상 아파트는 주택도시보증공사(HUG)에서 대출 보증을 받을 수 없다. 강남권에서 공급되는 단지는 대부분 계약자가 스스로 중도금을 마련해야 한다. GS건설 관계자는 “강남권 단지에선 드물게 시공사가 자체 보증해 9억원 미만을 포함한 모든 아파트형 계약자가 중도금 집단대출(후불 이자)을 받을 수 있도록 했다”고 말했다.

9억원은 또 고가 주택의 기준이자 가격 마지노선이다. 2008년 세제개편안에 따라 1가구 1주택을 2년 이상 보유했더라도 양도소득세를 내야 하는 고가 주택 기준이 6억원 초과에서 9억원 초과로 상향됐다. 1999년부터 10년간 주택가격 상승률 58.8%를 반영한 기준이다. 김지연 리얼투데이 리서치팀장은 “9억원은 고가 주택을 분류하는 기준으로 사용돼 양도세, 부동산 중개수수료 등에서도 차이가 난다”고 설명했다.

이소은 한경닷컴 기자 luckysso@hankyung.com