[정충진 변호사의 실전! 경매] (24) 종잣돈 없어서 경매 못한다고?…3000만원 빌라 30만원에 낙찰받았다

대항력 있는 임차인…유찰 거듭
현황조사보고서에서 허점 발견

회사가 직원 숙소용 임대차계약
거주하는 직원 명의로 전입신고
판례상 대항력 없는 것 찾아내

경매를 처음 시작하는 분들이 가장 많이 고민하는 것, 바로 종잣돈 문제일 것이다. 경매라는 것이 법원의 중개를 통해 부동산을 사고파는 일이고 보면 목돈이 필요하지 않을까 하는 생각에 경매 입문을 주저하는 분이 많다.

그러나 필자는 오래전부터 종잣돈을 걱정하기보다 당장 경매 공부부터 시작하라고 조언해왔다. 경매 실력이 쌓이고 좋은 물건을 선별할 줄 아는 혜안을 갖추면 어떻게든 길이 보이기 때문이다. 이 말은 필자가 곤궁한 경매인을 독려하기 위해 으레 하는 과장된 허언이 아니라 분명한 진실이다.

다양한 실례가 있다. 지방의 한 소도시에 빌라가 한 가구 경매로 나왔다. 전용면적 59㎡(18평)짜리 번듯한 빌라로 최초 감정가 3000만원부터 시작했지만 수없이 많은 유찰을 거쳐 최저가는 감정가의 5% 선인 150만원대. 몇 차례 미납으로 입찰보증금은 최저가의 20%인 불과 30만원이었다.

소도시였지만 번화가에 있어 기본적인 매매수요와 임대수요는 갖춰진 이 빌라가 이렇듯 많이 떨어진 이유는 대항력 있는 임차인의 존재 때문이었다. 임차인의 전입신고일자가 경매신청권자의 채권설정일자보다 빨라 낙찰자가 임차인의 보증금을 전액 인수해야 하는데 임차인의 배당요구를 통해 드러난 보증금은 2500만원이었다.

결국 2500만원 전액을 낙찰자가 인수해야 하는 물건이다 보니 하염없이 유찰을 거듭했던 것. 그런데 이 물건에 허점이 하나 있었다. 법원에서 제공하는 현황조사 보고서에 ‘본 빌라 전체가 OO전력의 직원들을 위한 숙소로 이용 중’이란 문구가 기재돼 있었다.

일반인은 별다른 의문 없이 지나칠 문구였겠지만, 경매 공부를 열심히 한 P씨에겐 벼락처럼 뇌리를 울리는 문구였다. 회사가 직원 숙소용으로 임대차계약을 체결하면서 거주하는 직원 명의로 전입신고를 한 경우 대항력이 없다는 판례가 불현듯 떠올랐던 것이다.

설레는 마음으로 법원 경매계에 확인해보니 예측한 대로 임대차계약서의 작성 명의자는 배당요구를 한 개인이 아니라 바로 OO전력이었다. 결국 이 임차인은 대항력이 없던 것으로 낙찰자가 떠안아야 할 보증금은 한 푼도 없다는 얘기다.

이 물건을 낙찰받기 위해 필요한 돈은 입찰보증금 단돈 30만원. 낙찰받은 뒤 잔금을 치르기까지 한 달 정도의 시간이 주어지니 그동안 발 빠르게 움직여서 새로 임차인을 들이거나 기존의 임차인을 잘 설득해 재계약을 한다면 그 계약금으로 낙찰 잔금을 내고도 수익이 남는 물건인 것이다.

또 하나의 예를 들어보자. 아파트 지분이 경매로 나왔다. 부부로 추정되는 공유자 1인의 지분인데 일단 지분이다 보니 두세 번 유찰은 기본인지라 이 물건도 두 번 유찰을 거쳐 64%대까지 떨어져 있었다. 최저가는 6000만원대. 낙찰을 받으려면 입찰보증금으로 600여만원이 필요했다. 그러나 A씨 수중에는 돈이 한 푼도 없었다. 여기저기 알아보다 마지막으로 직장인 신용대출을 살펴보니 연 6%대 이자로 1000만원까지 즉시 대출이 가능하다고 했다. 현장 조사를 하던 중 이 물건에 숨겨진 매력을 간파한 A씨는 곧바로 대출을 받아 응찰했고, 지분물건도 경쟁이 좀 있으리라는 가정 아래 다소 높게 쓴 것이 주효해 무난히 낙찰을 받았다.

그리고 곧바로 다른 지분권자를 찾아가 협상을 했다. 현장 조사 시 A씨가 주목한 건 공유자 둘이 부부인데 사이가 원만하다는 것, 부인이 경매절차를 취하시키기 위해 백방으로 노력하고 있으나 남편 지분에 걸려 있는 채권액이 커 여의치 않다는 것이었다.

무엇보다 A씨의 관심을 끈 포인트는 공유자의 다른 지분은 그 흔한 가압류 하나 없이 깔끔하다는 것이었다. 이 물건의 가치를 제대로 파악한 A씨는 적절히 협상해 낙찰받은 지 하루 만에 1000만원을 더 얹어서 다른 지분권자에게 되팔기로 구두 합의를 봤다.

나중에 계약서를 쓸 때쯤엔 추후 부과될 양도세는 매수자가 부담하는 것으로 정리하면서 금액을 800만원으로 낮춰줬다. 경매채무자의 지분에 시가를 넘어서는 가압류 등이 설정돼 있어 대환대출로는 경매를 취하시키기 어렵지만, 경매로 낙찰되면 지분권자의 등기부가 깔끔해지니 대출을 받아 A씨의 지분을 도로 매입하면 될 것이라는 A씨의 성심 어린 조언에 다른 지분권자가 진심으로 고마워했다는 후문이다.

이 물건에 투하된 A씨의 자기자본은 단지 1000만원을 대출받으면서 지급한 한 달치 이자뿐이다. 요즘 유행하는 수익률로 환산하면 1만% 이상이다.

아직도 당신이 경매로 성공하지 못한 것이 종잣돈 때문이라 생각하는가. 앞선 사례들은 종잣돈 없이도 혹은 누구나 쉽게 마련할 수 있는 아주 적은 종잣돈으로도 경매 투자를 할 수 있음을 보여주는 멋진 사례들이다.

법무법인 열린 대표변호사