15일 방문한 서울 구로구 고척동 남부교정시설(영등포교도소·구치소). 남측 교도소는 철거를 마친 상태였다. 허문 자리엔 건물 잔재가 수북이 쌓여 있었다. 맞은편 북측 구치소 안에는 3.3㎡가 채 안 되는 독방 등 수용시설이 철거를 기다리고 있었다.

1949년 부천형무소로 개청한 뒤 2011년 10월 문을 닫기까지 62년간 수형자 등이 머물렀던 이곳이 대규모 아파트 단지로 바뀐다. 국토교통부와 LH(한국토지주택공사)는 이곳 10만여㎡ 부지에 뉴 스테이(기업형 임대주택) 2300여가구를 공급한다고 이날 발표했다. 뉴 스테이는 입주 후 8년간 연 임대료 상승률이 5% 이내로 제한되고 민간 분양주택 수준의 주거 서비스를 제공하는 새로운 임대주택이다. 8년 뒤엔 분양 전환이 가능하며 리츠(부동산투자회사)를 끼고 사업을 한다.

대부분 교도소 부지였던 4만5887㎡를 용적률 380%를 적용해 상업시설 등과 함께 복합개발한다. 최고 45층, 6개 동 규모다. 전용면적 85㎡ 이하 1493가구를 지을 예정이다. 구치소 부지 2만8352㎡엔 용적률 250%를 적용한다. 최고 35층, 6개 동에 85㎡ 이하 810가구가 들어선다.

당초 이 부지는 LH가 민간에 수차례 매각하려 했으나 사업성이 낮아 불발된 곳이다. 국토부와 LH는 민간 사업자 비용 부담을 줄이기 위해 ‘토지지원리츠’란 새로운 사업방식을 도입했다. 토지지원리츠가 땅을 매입해 연 2.5% 이자를 받고 사업자가 구성한 임대리츠에 빌려주는 이중 구조다.

국토부 관계자는 “별도 토지 매입비용이 없어 총 사업비가 절감된다”며 “종전 뉴 스테이에 비해 임대료가 10% 이상 낮아질 것”이라고 설명했다. 총 사업비는 토지 매입비용 5100억여원, 건설 및 운영비용 8660억여원 등 1조3760억여원으로 추정된다. 토지 매입비용은 주택도시기금과 LH가 토지지원리츠에 출·융자하고, 건설 및 운영비용은 민간 사업자와 기금이 함께 임대리츠에 출·융자한다.

국토부는 오는 18~19일 임대리츠 사업 참가 의향서를 접수하고 9월 우선협상대상자를 선정할 계획이다. 시공사, 금융회사 등 재무적투자자, 자산관리회사(AMC) 등으로 구성된 컨소시엄 형태로 참가할 수 있다. 내년 3월 착공해 2020년 3월 준공할 예정이다.

이해성 기자 ihs@hankyung.com