주차여건이 분양 성패 가른다…주목할 곳은 어디?

바야흐로 '집 없이는 살아도 차 없이는 못 사는 시대'다. 지난 12월 말 기준 우리나라 자동차 누적 등록 대수는 2011만 7955대를 돌파했는데 지난 2013년과 비교했을 때 2년 만에 71만 7000대가 증가한 수치다.

한 가구당 1.14대꼴로 자동차를 소유하는 것으로 나타나면서 입주자나 이용고객 주차여건 확보에 분양업체 역시 비상이 걸렸다.

결국, 주차수용 능력을 얼마나 갖췄느냐에 따라 분양 성패가 갈리고 분양 후 임차인 확보에도 영향을 미쳐 투자가치도 달라진다.

실제 주차여건을 잘 갖춘 분양단지의 성적이 좋았다. 동익건설이 서울 강서구 마곡지구 I7-1, 2블록에 공급한 '동익 드 미라벨' 상가는 분양개시 3개월 만에 90%에 가까운 분양률을 보였다. 마곡지구의 주거~행정~업무타운으로 이어지는 골든트라이앵글 내에 위치했다는 입지적 장점에다가 3~7층에는 620대를 주차할 수 있는 주차공간이 조성된다는 점이 주효했다.

최근 경기 고양 삼송지구에서 분양된 주거형 오피스텔인 ‘힐스테이트 삼송역’이 계약 사흘 만에 ‘완판’됐다. 분양 물량이 969실에 달했지만, 전체 1153대(실당 약 1.2대)의 주차공간을 확보 한데다가 수도권 지하철 3호선 삼송역 앞에 조성되는 역세권이라는 입지와 인근 신분당선 연장 계획, 신세계복합쇼핑몰 건립 등의 개발 호재가 긍정적으로 작용했다는 분석이다.

특히, 상가의 경우 넉넉한 주차여건 확보 여부에 따라 입점한 점포의 매출이 달라지기 때문에 수익형 부동산 공급업체는 넉넉한 주차장 확보에 많은 신경을 쓸 수밖에 없다.

서울 등 대도시 도심에 있는 경우 지하철, 버스 등 교통 인프라가 잘 형성되어 주차여건의 중요성이 덜 하지만 신도시나 택지지구, 혁신·기업도시처럼 새롭게 조성되는 상권의 경우 그 중요성은 더욱 커지게 된다.

아예 주차용지를 매입해 주차전용 상가를 지어 분양에 나서거나 법정 주차대수보다 훨씬 많은 주차장을 공급하거나 인근에 별도로 주차공간을 확보해 경쟁력을 갖춘 수익형 상품도 늘고 있다.

또한, 주차 폭을 일반 주차장보다 넓게 확보해 고령층 운전 미숙자나 여성운전자를 배려토록 설계하고, 광폭 주차공간을 외부인에게 개방해 발생하는 수입으로 임차인의 관리비를 면제해주는 상가도 있다. 대규모 외식업체나 프랜차이즈, 대형 마트, 은행 등 금융권, 병·의원, 학원 등 우량 임차인 입장에서도 여유 있는 주차장 확보한 상가들을 선호하는 추세다.

이용고객도 주차공간이 갖춰져 있어야 편리하고 여유를 가지고 쇼핑과 소비활동을 할 수 있기 때문이다.

주거용 수익형 부동산도 마찬가지다. 오피스텔이나 도시형 생활주택 등에 투자를 고려할 경우에는 세대당 주차공간을 얼마나 확보했는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

아파트보다 오피스텔이나 도시형 생활주택은 토지의 효율성을 높이기 위해 가구당 0.3~0.7대 미만의 협소한 주차공간이 조성된다. 하지만 이제 주거용 수익형 상품도 변화가 필요한 시점이다.

임차인의 대다수를 차지하는 20~30대의 자가 차량을 보유비율이 증가하면서 '1실당 1대' 이상의 주차공간이 요구되고 있기 때문이다.

이에 따라 최근 편리한 주차공간을 갖춘 오피스텔이나 도시형 생활주택의 공급도 느는 추세다.

최근 타운하우스가 아파트 등 공동주택이 가지고 있던 주차난, 층간소음 등 이런 문제를 해결해 인기다. 아파트와 단독주택의 장점을 합친 주거 형태가 실수요자들 관심을 끌고 있는데 답답한 아파트 생활에 지친 소비자들이 전원생활이 주는 쾌적함과 아파트 생활의 편리함을 동시에 누릴 수 있는 새로운 주거 트렌드를 찾아 나서는 모습이다.

이밖에 최근 공급이 늘고 있는 섹션 오피스의 경우에도 주차장 확보에 필수적이긴 마찬가지다. 내부 근무자는 물론 외부 방문객들이 차량을 이용하는 경우가 많기 때문이다. 주차여건을 충분히 확보한 수익형 부동산에 투자할 경우에도 주의사항이 상존하는데 '입지'에 대한 치밀한 분석이 선행돼야 한다.

부동산일번가 장경철 이사는 "투자대상 물건이 주차여건을 확보해 경쟁력을 확보했다고 하더라도 고객 유입이나 임차인 선호도가 현저히 떨어지는 입지에 위치한 분양상품에 투자할 경우 위험부담이 생긴다"며 "이러한 대세를 반영하듯 신도시, 택지지구, 혁신도시 등에 주차여건을 잘 갖춘 상품들이 완판 행진을 이어가고 있지만, 주변 상권이 활성화하기 힘든 곳이라면 분양 가능성이 떨어질 수밖에 없다는 점을 주의해야 한다"고 말했다.

<서울 등 수도권에서 분양 중인 주차여건 우수 분양단지 현황>

◆지젤엠청라(상가)=두손건설은 인천시 청라국제도시의 명소인 커넬웨이 직통 연결 수변상가인 '지젤엠청라'를 분양한다. 지하 3층~지상 5층으로 지어지며 600여대(청라 최대)가 동시 주차가 가능하다. 청라 최초의 복합문화공간으로 대형 멀티플렉스 영화관(4층 메가박스 7관)을 비롯해 컨벤션센터, 청라 최대 규모 수영장과 스포츠센터, 다양한 문화와 체험이 가능한 엔터테인먼트 공간 등이 조성된다. 실투자금은 1억원대부터 투자가 가능하다. 53%대의 높은 전용률을 자랑하며, 계약금 20%, 중도금 40% 무이자 혜택을 제공해 자금부담이 덜하다. 준공은 2017년 9월 예정이다.

◆강동역 파밀리에 테라자(상가)=신동아건설은 5호선 강동역과 직접 연결된 초역세권 상가 '강동역 파밀리에 테라자'의 투자자와 임차인을 모집하고 있다. 지하 1층 56개, 지상 1층 20개, 총 76개 점포로 공급되며 테라스 스트리스형 상가로 개발되어 개방감이 높고 가시성과 접근성이 뛰어나다. 지상 1층~5층은 상가로 공급될 예정이고 실투자금은 5억원대 부터 이며, 전용면적은 80.85~270.12㎡, 추천업종으로는 1층은 약국, 커피숍, 전문음식점, 은행ATM기 등 2층은 은행 등 금융기관 3~5층은 피부과, 소아과, 이비인후과, 정형외과 등이다. 지하철과 직접 연결되어 있음에도 70대의 자주식 주차장이 공급된다.

◆충무로 엘크루 메트로시티2차(상가·오피스텔)=충무로5가 지역에 위치한 380가구 오피스텔 ‘충무로 엘크루 메트로시티2차’의 단지 내 상가가 분양 및 임대 중이다. 지하 5층~지상 20층, 건물 내 지상 1층에만 들어서는 단독 상가로 총 13개 점포로 구성되어 있다. 실투자금 1억원대부터 투자가 가능하며, 전용률이 65%에 달해 전용면적 대비 저렴한 분양가라는 평가를 받는다. 권장업종은 편의점, 부동산, 세탁소, 미용실, 패스트푸드 등이다. 오피스텔의 경우 준공을 앞두고 회사 보유분 3실을 특별 분양 중인데 분양가는 2억150만선(VAT별도)으로 융자 60%를 활용하면 한 채당 7000만원대로 실투자가 가능하다. 준공은 오는 7월 예정으로 묵정공원이 단지와 인접하고 남산이 조망되며 총 212대의 자주식 주차가 가능하다.

◆G7 해나뜨레(상가)=경기도 화성시 동탄2신도시의 자족 기능을 담당할 동탄테크노밸리 내 31-1, 2 블럭에 들어서는 지식산업센터 G7 지원상가인 해나뜨레가 청약 중이다. 동탄테크노밸리 최대 규모로 지하 2층~지상 20층, 연면적 89,786.22㎡ 규모 중 상가는 지하 1층~지상 1층, 연면적 1만2114.63㎡ 썬큰 테라스형 스트리트 몰로 조성된다. 유동인구가 몰리는 주진입 출구에 광장을 계획해 상가 활성화를 꾀했으며 테마거리를 조성해 외부인의 집객도를 높였다. 최대 657대의 주차 수용능력을 갖췄으며 진입도로 삼거리에 입지해 최소 8000여 명의 상주인원과 유동인구 20만명의 유입이 기대된다. 3.3㎡당 분양가는 최소 1500만원~최대 2900만원, 계약금 10%, 중도금 40% 무이자 혜택이 제공된다. 준공은 2018년 하반기 예정이다.

◆합정 메세나폴리스(아파트)=GS건설은 ‘합정 메세나폴리스’를 분양 중이다. 마포구 합정동 균형발전촉진지구 내에 있는 곳으로 지하 7층~ 지상 39층 3개 동, 617가구로 모두 대형 타입이다. 이번 회사보유분 분양 가구는 122㎡, 142㎡와 148㎡ 타입이다. 총 2322대가 주차 가능하여 가구당 2.2대로 책정됐다. 3층 자이안센터에는 피트니스센터와 실내골프연습장, 요가실 등이 있으며 강습 프로그램이 상설되어 있다. 게스트하우스에는 파티룸, 패밀리룸, 스파룸과 비즈니스룸 등의 4가지 컨셉으로 마련되어 있으며 그 밖에 단지 내 문화쇼핑시설로 트리트몰을 포함한 쇼핑가, 테마거리, 롯데시네마 등이 있다. 이번 회사보유분 분양으로 실입주금 20%만 있으면 즉시 입주가 가능하다. 대출금 45%에 대해서 3년간 이자를 지원해주고 잔금 35%도 3년간 유예해 주고 있다.

◆일산 에듀포레 푸르지오(아파트)=대우건설이 경기도 일산서구 탄현동 100-1번지 일대에 '일산 에듀포레 푸르지오'를 공급 중이다. 지하 3층~지상 25층의 16개 동으로 구성된 총 1690가구의 대단지로 전용면적 59㎡ 306가구, 62㎡ 91가구, 74㎡ 367가구, 84㎡ 784가구, 99㎡ 142가구로 구성되며 84㎡ 이하가 전체의 92%를 차지한다. 고양시에서 희소성이 높은 전용 62㎡ 이하 타입이 400여 가구나 포함됐다. 3.3㎡당 평균 분양가는 인근 신도시 전세금 수준인 960만원대로, 전 타입에 중도금 무이자 혜택이 제공된다. 최초 계약금은 전 타입 500만원으로, 6개월 후 분양권 전매가 가능하다. 주차장은 가구당 1.3대의 주차대수로 구성했고 일반주차 모듈 대비 10㎝ 넓은 주차장(일부 경형 주차 제외)으로 설계했다.

◆평택 오딧세이 이글(외국인 렌탈하우스)=경기도 평택시 신장동 690-97외 4필지에 미공군전용 렌탈하우스인 ‘평택 오딧세이 이글’이 분양 중이다. 지하 4층~지상 13층, 연면적 9141.23㎡ 규모로 4가지 타입(A~D), 총 84실이며 미군기지에서 150m 거리의 우수한 입지에 있어 공실 적정 없이 안정적인 수익이 가능하다. 2016년 미군기지 이전에 따라 총 8000여 가구의 렌트하우스가 부족한 지역이다. 3.3㎡당 690만원대로 저렴해 경쟁력을 높였으며 계약금 10%, 중도금 60% 무이자 혜택을 제공해 입주 시까지 자금부담을 줄였다. 3중 보안 시스템, 미군 선호형 구조, 룸 3개·화장실 2개, 입주민을 위한 다양한 커뮤니티를 갖췄다. 2017년 8월경 준공 예정이고 총 86대의 차량을 주차할 수 있다.

◆하우스디 동백 테라스(타운하우스)=용인 동백 택지지구 내에 전용 84㎡ 규모의 소형 테라스형 타운하우스인 하우스디 동백 테라스가 분양 중이다. 84㎡ 타입 90세대로 층간소음 걱정 없는 수직복층구조로 1~3층은 물론 옥상 테라스까지 1가구가 독립적으로 사용하는 구조다. 가구마다 총 2개의 테라스를 이용할 수 있으며 서비스 면적 극대화를 통해 테라스 면적까지 합산 시 실 사용면적은 40평 이상에 이른다. 전 세대가 남향과 남동향, 남서향을 누릴 수 있도록 설계되어 채광과 통풍을 극대화했으며 우수한 일조권을 확보했다. 반경 300m 내에 백현 초·중·고가 위치해 있어 우수한 교육환경을 자랑하며 사업지 남측으로는 석성산이 조망돼 수려한 자연경관을 느낄 수 있다. 중도금 무이자 혜택과 발코니 무료 확장 혜택이 주어지며 2016년 11월 입주예정으로 지하 1층에 주차장 1대 이상 주차할 수 있다.