다음달부터 서울·수도권 지역을 시작으로 시중은행의 주택담보대출 심사가 강화된다. 시중은행 주택담보대출 담당자들은 가이드라인으로 인해 대출상환 방식이나 금리 유형이 달라질 수 있는 데다 예외를 적용받더라도 다소 시간이 걸릴 수 있는 만큼 주택 구입 계약을 완료한 뒤 대출을 신청하기보다는 미리 상담을 받고 계약을 체결할 필요가 있다고 강조했다.

원금도 초기부터 갚아야

금융당국이 내놓은 ‘은행권 여신심사 선진화 가이드라인’의 가장 큰 원칙은 ‘비(非)거치식(거치기간 1년 이내)·분할상환’이다. 이는 이자만 내다 원금을 일시에 갚아야 하는 기존 만기상환의 과도한 부담과 위험을 미리 방지하기 위한 조치다.

다음달 1일부터는 신규 주택 구입용 대출, 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 60%를 초과하는 고부담 대출, 주택담보대출의 담보 물건이 해당 건을 포함해 3건 이상인 경우, 소득산정 시 신고소득을 적용한 대출 등은 분할상환 대출이 우선 적용된다.

한마디로 ‘갚을 능력’이 있고, ‘갚을 계획’을 가진 이에게만 대출을 해주겠다는 것이다. 주택담보대출을 받는 부동산이 기존 2건을 포함해 3건인 경우는 주거 목적의 꼭 필요한 대출이 아니라고 보고 분할상환을 적용한다.

물론 예외도 있다. 이미 받은 대출의 거치기간을 연장할 때는 2018년까지 한시적으로 기존처럼 연장이 가능하다. 시공사 보증이 들어가는 아파트 집단대출, 생활자금을 위한 불가피한 대출, 상환계획이 분명한 대출 등은 대출 규제를 받지 않는다.

LTV는 60%를 넘지만 DTI가 30% 이하인 대출도 거치식 대출이 적용된다. 소득 대비 연간 내야 하는 원금과 이자를 계산한 DTI가 30% 미만일 경우 충분히 상환이 가능하다고 보기 때문이다.

가산금리 적용 대상자 적어

이번 가이드라인의 또 다른 핵심은 대출자들이 금리 변동 때 받을 타격을 미리 줄이자는 것이다. 갑작스레 금리가 오르면 ‘하우스 푸어’가 양산될 가능성이 있는 만큼 가급적 고정금리 대출을 권유하고, 향후 금리 변동 가능성을 고려한 총부채원리금상환비율(DSR) 평가 시스템을 도입하기로 했다.

현재 주택담보대출의 조건은 소득에 따라 DTI의 60%까지 가능하다. 그러나 고정금리로 대출을 받으면 5%, 거치기간 없이 대출 후 매달 즉시분할하면 5%를 추가로 대출할 수 있다. 변동금리로 대출을 받을 경우에는 금리 상승 가능성을 감안한 가산금리(stress rate)를 고려한 DSR 시스템을 적용해서 대출해준다. DSR 시스템은 향후 대출금리가 올라갈 경우 갚아야 할 부담이 DTI의 80%를 넘어서는지를 평가하는 것이다. 매년 공시되는 한국은행 가계대출 평균금리와 최근 5년간 가장 높았던 시중금리의 차액을 대출자가 받는 대출금리에 더한 가산금리로 DTI를 산정한다.

그러나 실제로 DSR 시스템에 따라 대출이 제한될 대상자는 소수에 불과할 것으로 주택담보대출 담당자들은 예상했다. DTI가 20%나 올라가기 위해서는 시중금리가 큰 폭으로 상승해야 하기 때문이다. 금융업계에서는 DSR을 적용할 경우 현재 주택담보대출자의 2%가량이 대출 제한을 받을 것으로 예상하고 있다. 하나은행 담당자는 “이번 가이드라인은 아예 대출을 못 받게 하는 것이 아니라 부채가 많은 사람은 시장 상황에 따른 리스크를 낮추기 위해 고정금리를 선택하라는 취지”라며 “만약 DSR 시스템에 걸릴 경우 고정금리로 대출받는 것이 안전하다”고 설명했다.

20년보다 30년 만기 유리

시중은행 관계자들은 대출 부담을 줄이기 위해서는 상환기간을 최대한 길게 가져가는 것이 유리하다고 조언했다. 같은 대출 금액이라도 만기가 길면 매달 ‘원금+이자’ 상환금액이 줄어들어 DTI가 낮아지기 때문이다. 다만 가장 긴 만기인 30년을 선택하면 전액을 매달 분할상환해야 하는 반면 20년은 일부는 분할상환, 일부는 만기상환으로 나눠서 선택할 수 있다.

30년이라는 장기간 대출이 부담스럽다면 개별 상황에 맞게 일부 자금 중도상환을 선택할 수 있다. 시중은행 대부분은 대출 3년 뒤에는 중도상환 수수료 없이 상환이 가능해 목돈이 생기면 대출 기간과 이자를 줄일 수 있다.

우리은행 담당자는 “대출기간을 최대한 길게 해 평소 상환 부담을 던 뒤 목돈이 생겼을 때마다 상환하면서 대출 규모를 줄이는 것이 합리적”이라며 “시중은행은 최초 대출의 10%까지, 우리은행은 20%까지 중도상환 수수료 없이 언제든지 상환할 수 있다”고 설명했다.

상환방식은 원금균등분할상환과 원리금균등분할상환 중 선택할 수 있다. 원금균등분할방식은 매달 대출 원금을 나눠서 상환하다 보니 전체 대출 규모가 줄어 이자도 점점 감소한다. 초기 상환금액이 가장 크지만, 상환방식 중에는 이자가 가장 적다는 장점이 있다.

원리금균등분할방식은 매달 원금과 대출이자를 합친 금액이 같도록 계산해 납입하는 방식이다. 초기에는 이자 비율이 높고, 시간이 갈수록 원금 비율이 높아진다. 납입하는 금액이 매월 동일해 관리가 쉽지만, 초기에 이미 이자를 상환해 중도상환 시 큰 이득이 없다는 것이 단점이다. 시중은행 관계자는 “대출 만기까지 꾸준히 납입할 계획이라면 관리가 쉬운 원리금균등분할방식이 좋고, 중도상환 계획이 있고 이자를 최대한 줄이려면 원금균등분할상환을 선택해야 한다”고 설명했다.

주택담보대출의 소득증빙 서류 준비도 까다로워진다. 대출 시 원천징수영수증(근로소득), 소득금액증명원(사업소득) 등 객관성이 있는 증빙소득 자료를 제출해야 한다. 증빙소득으로 확인이 어려울 경우 국민연금, 건강보험료를 바탕으로 추정한 소득(인정소득)이나 신용카드 사용액, 매출 등으로 추정한 소득(신고소득) 등을 활용할 수 있다.

시중은행 관계자들은 주택담보대출 금리를 낮추려면 개인별 재무상황과 우대 금리를 체크하는 데서 시작하라고 조언했다. 대개 주거래은행에서 급여 이체자, 신용카드 사용, 주거래고객 등급, 예·적금 가입 여부 등에 따라 우대 금리를 차등 적용하고 있기 때문이다. 조건마다 시일이 경과해야 충족 가능한 요건들(최근 3개월 이상 급여 입금 여부 등)도 확인해봐야 한다.

또한 직장인들이 주로 사용하는 통장자동대출(마이너스통장)은 실제 사용금액이 아닌 약정금액 전체가 본인의 부채로 합산되기 때문에 DTI 산정에 불리하게 작용할 수 있다. 실제 이용하지 않고 한도만 설정해두었다거나 이용금액 대비 초과약정 자동대출의 경우 담보대출 신청 1~2주 전 미리 한도를 줄이는 것도 방법이다.

한승우 국민은행 강남스타PB센터 프라이빗뱅커(PB)는 “분할상환은 월 납부금액이 증가하기 때문에 다른 부분의 생활비를 줄이는 등 그에 맞는 현금흐름을 만들어 가야 한다”며 “최초 대출 조건과 견주어 신용카드 사용액의 증가, 급여 이체 계좌의 변동, 거래우수고객 등급 향상 같은 요인들로 인해 추가 금리 하락이 가능하지는 않은지 확인하는 것이 좋다”고 설명했다.

윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com