[1%대 금리시대 부동산 투자법] 대출이자보다 임대수익률 낮으면 대출 줄이세요

부동산 대출 적정 규모는

대출이자·임대료 등 주거비용, 소득의 30% 이하가 바람직
부동산 가격상승 기대한다면 대출로 '레버리지 투자' 가능

저금리가 장기화되면서 시중자금이 부동산으로 몰리고 있다. 기업과 가계 대출을 가리지 않고 부동산 쏠림 현상이 나타나는 모습이다. 이에 따라 적정 규모의 대출을 받아 아파트나 수익형 부동산을 사는 방법에 대한 투자자들의 관심이 높아졌다. 전문가들은 “대출 이자와 기대되는 임대수익률을 비교해 임대수익률이 더 높을 것으로 예상될 때만 대출 규모를 확대할 필요가 있다”고 강조했다.

◆임대수익률과 대출금리 비교해봐야

대출 규모에 대한 고민은 집값이 오른다는 가정하에서 출발한다. 돈을 빌려 부동산을 산다는 것은 자신의 투자금액을 줄여 수익률을 극대화하기 위한 ‘레버리지 투자’이기 때문이다. 따라서 집값 상승에 대한 기대감이 적은 실수요 목적의 주택 구입자라면 대출액을 최대한 줄여 집을 사는 것이 바람직하다.

어느 정도 부동산 가격 상승을 기대하고 있다면 먼저 전세를 끼고 아파트 등에 투자하는 방법을 생각해볼 수 있다. 전세는 투자자 입장에선 일종의 ‘무이자 차입금’이어서 대출 규모에 대해 고민할 필요가 없다는 게 전문가들의 분석이다. 신정섭 신한은행 부동산팀장은 “전세를 낀 부동산에 투자할 경우 대출받을 필요없이 최대한 높은 금액의 전세금을 끼고 계약하면 된다”고 설명했다. 최근 서울도 전세가율이 70%에 육박하고 있어 대부분의 경우 전세 보증금만으로도 은행권의 최대 대출액만큼 자금을 조달할 수 있다.

반면 실거주 목적이나 월세 임대수익을 위한 수익형 부동산을 생각한다면 더 신중히 접근할 필요가 있다. 투자수익률은 집값 상승률에 따른 시세차익에서 대출이자를 뺀 금액을 실 투자금으로 나눈 값으로 계산된다. 따라서 집값상승률이 대출이자율보다 높은 경우 대출금액을 늘리게 되면 대출이자도 함께 증가하지만, 실 투자금이 적어지기 때문에 투자수익률이 크게 높아진다.

하지만 집값 상승률이 대출이자율과 같다면 대출 규모와 관계없이 투자수익률은 동일하게 된다. 집값 상승률이 대출이자율보다 낮아지면 최대한 대출을 줄여야 투자 성과가 좋아지게 된다. 따라서 투자자는 차입할 수 있는 대출이자율을 우선적으로 살펴보고, 연간 집값이 이보다 높을 것으로 예상될 때만 대출 규모를 늘려갈 필요가 있다. 임대수익을 목적으로 한 수익형 부동산도 비슷한 방법으로 접근하면 된다. 오피스텔, 구분상가 등에 투자할 때 임대수익률이 대출이자율보다 높을 것으로 예상되면 대출을 늘리고, 임대수익률이 대출이자율보다 낮아진다면 대출을 줄여야 한다고 전문가들은 조언한다.

◆“금리 인하로 레버리지 효과 커져”

하지만 이 같은 대출 전략도 집값이 하락한다면 오히려 부메랑이 돼 대규모 손실을 낼 수 있어 주의해야 한다고 전문가들은 말한다. 또 높은 수익률이 기대된다고 하더라도 대출이자 자체를 부담할 능력이 되지 않는다면 섣불리 대출을 받아선 안된다. 신 팀장은 “대출이자, 임대료 등을 포함한 총 주거비용은 소득의 30% 이하로 유지하는 것이 바람직하다”고 조언했다.

부동산114에 따르면 서울 아파트 기준으로 지난해 한 해 동안 집값은 약 2.3% 올랐고, 임대수익률은 연 3.5%를 기록했다. 주택담보대출 평균금리도 연 3.5%로 비슷했다. 하지만 이달 들어 한국은행이 기준금리를 인하해 담보대출 금리도 0.2%포인트 정도 낮아질 것이라는 전망이 우세하다. 곽창석 ERA코리아 부동산연구소장은 “금리는 떨어지는 반면 수도권 집값은 상승세여서 대출을 받더라도 레버리지 효과가 크게 나타날 수 있을 것으로 예상된다”고 말했다.

김동현 기자 3code@hankyung.com