강남 재건축에 부는 '봄바람'…조합원 물량·미분양도 팔린다

재건축사업 속도내는 개포·고덕지구 거래 '활기'
실수요자 몰리며 가격 3000만~4000만원 올라

이달부터 재건축 이주에 들어간 서울 고덕동 고덕주공 2단지 전용 48㎡는 지난 2일 2가구가 나란히 5억3000만원에 거래됐다. 단지 내 상가의 한 부동산 중개업소 대표는 “지난달에는 지방에서 올라온 한 투자자가 한꺼번에 2가구를 구입했다”며 “이주비가 지급됨에 따라 투자 부담이 줄어든 실수요자들의 문의도 적지 않다”고 말했다.

재건축과 재개발 등 민간택지 분양가 상한제 폐지와 수도권 주택시장 회복에 힘입어 서울 강남권 재건축시장에 봄바람이 불고 있다. 재건축 조합원 주택은 물론 인근 지역 미분양 아파트도 잇따라 주인을 찾고 있다.

◆재건축 빠른 고덕·개포지구 매수 늘어

10일 서울 부동산 정보광장에 따르면 고덕주공 2단지는 지난해 12월 16건을 시작으로 지난 1월 26건, 2월 8건이 실거래됐다. 올 들어 거래된 금액만 150억원을 웃돈다. 새 아파트 59㎡를 분양받을 경우 1억2000만~1억3000만원을 돌려받을 수 있는 전용 48㎡는 작년 말 5억원이던 실거래가가 이달에는 5억3000만원으로 뛰었다.

1만2000여가구에 달하는 강남구 개포지구에서 가장 먼저 관리처분계획 인가를 받은 개포주공2단지도 거래가 활기를 띠고 있다. 재건축된 건물에 대한 조합원별 지분 비율과 분담금 등 사업의 최종 권리배분계획을 확정짓는 관리처분계획은 철거 전 마지막 행정절차다. 지난해 하반기까지 월평균 거래량이 4~5건에 그쳤던 개포주공2단지는 1월 8건, 2월 7건 등 거래가 늘어났다. 지난해 실거래가 8억6000만원이던 전용 61㎡는 올 들어 9억원에 주인이 바뀌었다.

특히 재건축 아파트는 구입 시기에 따라 취득세율이 달라지기 때문에 사업이 속도를 내고 있는 곳에 투자 수요가 늘어날 것으로 예상된다. 이주가 70~80% 선까지 진행되면 해당 구청에서 건축물 관리대장 말소처리를 하게 되는데 이럴 경우 1.1%인 6억원 이하 주택 취득세율 대신 건축물이 없는 땅(나대지)을 구입한 것으로 간주돼 세율이 4.6%로 올라 세금부담이 커질 수밖에 없다.

◆인근 미분양 물량도 계약 잇따라

서울 재건축 아파트값은 설 연휴 이후 상승폭이 커지고 있다. 부동산114 조사에 따르면 설 연휴 직전 2주간 0.34% 오른 서울 재건축 아파트값은 설 연휴 이후 2주간 0.60%로 상승폭이 두 배 가까이 커졌다. 반면 서울 일반 아파트는 설 연휴 직전 2주간 0.09%, 설 이후 0.15%로 오름폭이 작다.

재건축 아파트의 몸값이 치솟으면서 인근 지역 미분양 아파트도 속속 주인을 찾고 있다. 고덕동 시영 아파트를 재건축한 ‘고덕 래미안 힐스테이트’는 올 들어 계약률이 빠르게 올라가고 있다. 최근엔 임대사업 목적으로 3~5가구를 한꺼번에 계약한 강남권 투자자들도 등장했다.

민간택지 분양가 상한제 폐지로 높아진 새 아파트 분양가도 투자자가 늘어난 이유다. 고덕주공2단지의 예상 일반분양가가 3.3㎡당 2040만원가량으로 책정된 반면 고덕 래미안 힐스테이트는 이보다 100만원 가까이 낮은 1950만원이다. 고덕 래미안 힐스테이트 인근 부동산 중개업소 관계자는 “일반분양가가 결정된 지난해 10월 고덕주공2단지 관리처분계획인가 이후부터 매수세가 증가하더니 분양가 상한제가 폐지된 12월부터는 미분양 아파트가 빠르게 줄고 있다”고 말했다.

김보형 기자 kph21c@hankyung.com