[Real Estate] 조합원분, 로열층 우선 배정 유리…일반분양분, 분담금 증가 리스크 없어
오는 4월부터 민간택지에 들어서는 아파트에 대해서는 분양가 상한제가 폐지됨에 따라 일반 분양분의 가격 상승이 예상된다. 이에 따라 서울 등 수도권 인기 지역 재건축·재개발 지역을 중심으로 분양가가 오르기 전 미리 조합원 분양분을 매입하려는 투자자와 실수요자가 늘고 있다. 재건축·재개발 사업을 추진하는 조합이 분담금을 낮추기 위해 일반 분양분의 가격을 높일 가능성이 크다는 판단에서다.

부동산 전문가들은 조합원 분양분과 일반 분양분 중 매입 방법을 선택할 때는 해당 재건축·재개발 지역의 특성과 집을 사려는 목적, 경제 상황 등을 따져서 결정해야 한다고 조언한다.

재건축·재개발 아파트는 해당 지역에 땅을 소유한 토지주들이 조합을 꾸려 추진하는 사업 특성상 조합원이 먼저 분양 신청을 한다. 따라서 채광과 통풍이 좋은 남향이나 조망이 좋은 고층 등 주거 여건이 좋은 아파트를 배정받을 확률이 높다. 이른바 ‘로열층’ 배정 가능성이 그만큼 크다는 뜻이다.

반대로 조합원 분양이 끝난 뒤 실시하는 일반분양은 조합원에게 배정되고 남은 동과 층이 나온다. 일부 아파트의 경우 조합원 분양분에 대해서는 시공사가 시스템 에어컨과 냉장고, 세탁기 등 가전제품을 빌트인 형태로 무상으로 제공하는 경우도 있다. 또 주거 선호도가 높은 서울 강남권 등 인기 지역의 경우 일반분양 물량이 적다는 것도 단점으로 꼽힌다.

하지만 수억원을 웃도는 목돈이 없다면 일반분양 아파트를 사는 게 좋다. 일반분양은 신도시 등 택지지구에서 공급되는 아파트와 같이 입주 시점까지 2년여간 계약금과 중도금 등 분양금액을 나누어 낸다. 목돈이 없어도 매입이 가능한 것이다.

최근 미분양 재건축·재개발 아파트의 경우 시공사들이 무이자 대출 등 다양한 분양 혜택을 제공하고 있다. 조합원 분양은 땅과 건물을 한 번에 사들여야 하기 때문에 초기에 내야 하는 금액이 일반분양보다 많다. 분양가는 조합원의 이익을 극대화하는 만큼 일반적으로 조합원 분양가가 일반 분양가보다 저렴한 편이다. 투자자들이 조합원 아파트 매입을 선호하는 것도 이 때문이다. 일반분양은 주택 청약규칙을 적용받는 만큼 청약이 가능한 청약통장을 갖고 있어야 한다. 반대로 조합원 분양은 통장이 없어도 가능하다.

재건축·재개발 지역의 입지와 특성 등도 따져봐야 한다. 분양 성공 가능성이 크고 향후 집값 상승에 따른 시세차익을 누릴 수 있는 지역이라면 분양가가 일반분양보다 낮은 조합원분이 유리하다고 전문가들은 설명한다.

반면 조합 내부 갈등으로 사업 추진 속도가 빠르지 않을 경우 추후 사업 지연 여파로 조합원의 경우 추가 분담금이 부과될 수도 있어 주의가 필요하다. 통상 재건축·재개발은 정비구역 지정부터 이주까지 10년 가까이 걸린다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “서울 강남권 재건축 단지의 경우 분양가 상한제 폐지로 일반분양가가 오를 것으로 예상되지만 그렇다고 조합원분을 선택하는 게 무조건 유리한 것은 아니다”며 “일반분양 물량과 향후 분담금 여건, 가격 적정성 등을 따져 비교 선택하는 것이 중요하다”고 강조했다.

권일 닥터아파트 분양권거래소장은 “동과 호수가 확정된 조합원분의 경우 통상 웃돈이 붙어 있다”며 “일반분양가 상승으로 웃돈이 오르기 전에 매수하는 것이 좋으나 형성된 웃돈이 적정한지는 잘 판단해야 한다”고 지적했다.

김보형 기자 kph21c@hankyung.com