분양가 '감정 싸움' 한남더힐, 국토부가 매긴 값은 3.3㎡ 4300만원

"시행사·세입자 측 감정가 모두 엉터리"…국토부, 해당 감정업체 징계 내리기로

3.3㎡ 당 2800만원대 분양한 적 있어…"국토부 감정가도 부적절" 입주민 반발

서울 한남동 옛 단국대 부지에 들어선 최고급 민간임대아파트 ‘한남더힐(600가구)’의 분양전환가격을 정하기 위한 시행사와 세입자의 감정평가가 모두 잘못됐다는 한국감정원의 판단이 나왔다. 하지만 한국감정원의 새로운 감정가격이 여전히 국내 최고가 아파트 수준인 3.3㎡당 평균 4300만원에 달해 세입자들이 거세게 반발하고 있다. 감정평가사와 해당 법인에 대해선 이달 중 징계가 내려질 예정이다.

○감정원 “고무줄 감정 확인”

국토교통부는 한국감정원에 ‘한남더힐’의 감정평가 타당성 조사를 의뢰한 결과 임차인과 시행사(한스자람) 측 감정평가서가 모두 부적정한 것으로 판정됐다고 2일 발표했다. 한남더힐 평가총액은 임차인 측 감정평가법인이 1조1699억원, 시행사 측 감정평가법인이 2조5512억원이었다. 감정원이 제시한 적정가격은 1조6800억~1조9800억원이다. 임차인 측 평가법인은 너무 싸게, 시행사 측 법인은 너무 비싸게 평가액을 산정했다는 게 감정원의 설명이다.

국토부 관계자는 “평가를 위해 사용한 유사 거래 사례, 품질 비교 등의 항목들에 대부분 오류가 있었다”고 설명했다.

감정원 평가가격의 평균가인 1조8300억원을 분양면적 13만4423㎡로 나눠 계산하면 3.3㎡당 분양가는 4300만원에 달한다. 역대 최고 분양가를 기록한 서울 성수동 ‘갤러리아 포레’(3.3㎡당 4310만원)와 비슷한 수준이다. 감정원의 감정평가가 법적 구속력이 있는 것은 아니어서 분양 전환가격이 감정원의 감정대로 정해지는 것은 아니다.

부적정 판정이 나옴에 따라 국토부는 이달 중 감정평가사와 법인에 대해 징계위원회 심의·의결을 거쳐 징계처분을 내리기로 했다. 감정평가사에게는 자격등록 취소, 업무정지, 견책 등의 징계가 가능하다. 감정평가법인에 대해선 업무정지(최대 2년), 과징금(최대 5억원) 등의 징계가 내려진다.

○시행사·임차인 대립 여전

시행사와 임차인 모두 감정원 평가를 받아들일 수 없다는 입장이어서 분양전환가 결정에 진통이 예상된다.

임차인들은 시행사와 임차인 측 모두 틀렸다고는 하지만 결과적으로 시행사 가격에 가까운 감정가를 발표해 입주민에게 손해를 끼쳤다는 주장이다. 특히 최소 평형인 공급면적 87㎡의 경우 올초 시행사가 입주민에게 분양전환한 가격이 3.3㎡당 2800만~2900만원이었는데 감정원이 3000만~3500만원으로 감정한 것은 문제라는 지적이다. 윤인섭 한남더힐 분양대책위원장은 “이번 판정에 대응하는 모든 조치를 강구할 것”이라고 말했다.

하지만 시행사인 한스자람은 오히려 이번 감정원의 평가액이 저평가됐다는 입장이다. 한스자람 관계자는 “2009년 토지평가 금액만 1조원이 넘고 건축비·금융비를 투입하면 원가가 2조2000억원에 달한다”며 “감정원의 평가는 입주민 측에 유리한 것”이라고 주장했다.

한남더힐은 2009년 2월 분양된 10년 민간 임대아파트다. 2011년 입주에 들어가 지난해 7월 의무 임대기간(5년)의 절반이 지나면서 분양전환에 들어갔다. 임대아파트는 입주민의 동의가 있으면 의무 임대기간의 50%를 넘긴 후 분양전환이 가능하다. 하지만 시행사와 입주민의 감정평가액 차이가 1조3813억원에 달하면서 분양전환가를 둘러싼 논란이 불거졌다.

김동현 기자 3code@hankyung.com