['임대소득 과세' 대응 전략] 年 2088만원 임대소득 2주택자 건보료 月 14만2000원 더 낸다

다주택자 임대소득세·건보료 얼마나 내나

年 1700만원 소득자는 2년뒤 소득세 39만원 뿐
연소득 2000만원 이상은 종합과세로 건보료 늘어

서울 불광동에 사는 A씨(56)는 2주택자로 전·월세 소득이 연 1700만원이다. A씨는 임대소득에 대해 과세하는 ‘2·26 임대차시장 선진화 방안’ 시행 이후에도 종합소득을 기준으로 부과되는 건강보험료가 오르지 않는다. 연 소득 2000만원 이하는 분리과세 대상이어서다. 2년 뒤 소득세 39만원가량만 내면 된다.

반면 서울 강남에 거주하는 B씨(62)는 2주택자로 전세 보증금으로 2088만원의 소득을 올려 월 14만2000원, 연 170만원의 건보료를 추가로 내야 한다. 연 2000만원 이상의 소득을 올릴 경우 분리과세가 아닌 종합소득세가 부과돼 건보료가 늘어난다. 다른 소득과 함께 합산과세돼 6~38%의 세율이 적용된다.

○임대소득 2000만원 이하 2주택자 2016년부터 분리과세

지난 2월26일 ‘주택 임대차시장 선진화 방안’과 보완 조치 발표 이후 세금과 건보료 부과가 부동산시장의 화두로 떠올랐다. 임대소득 과세 방침에 따라 다주택자들의 머릿속이 복잡해지고 있다.

정부는 ‘임대차 선진화 방안’에서 소규모 월세 임대소득에 대한 과세 방식을 분리과세로 전환한다고 발표했다. 2주택 이하 보유자로서 주택 임대소득이 연간 2000만원 이하면 단일세율(14%)로 소득세를 분리과세하겠다는 것이다.정부는 3주택 이상 보유자와의 형평성 등을 감안해 세 부담을 합리화하기 위한 취지라고 설명했다.

집주인에게 세 부담을 지우는 반면 세입자에겐 세금 혜택을 주기로 했다. 월세 세입자가 낸 임대료의 10%까지 세금에서 깎아준다. 정부가 사실상 한 달치의 월세를 내주는 셈이다. 올해 연말정산 때부터 총 급여가 7000만원 이하인 근로자(세입자)에 대해 월세 임대료(최대 750만원)의 10%를 아예 세금에서 빼준다. 이와 함께 4억원 이상의 고액 전세는 전세보증 대상에서 제외돼 이자 부담이 늘어난다.

정부는 그동안 소득세를 내지 않던 소규모 임대소득자에게 과세 부담이 발생하면서 논란이 불거지자 1주일 만에 보완대책을 내놨다. 2주택자로 월세 임대소득이 연 2000만원 이하인 소규모 임대사업자는 향후 2년간 비과세한 뒤 2016년부터 분리과세로 전환하겠다는 것이다.

또 월세와의 형평을 맞추기 위해 전세 보증금에 대해서도 과세하기로 했다. 전세 임대소득도 2000만원 이하면 분리과세 대상에 포함된다. 다른 소득이 없다면 전세 보증금 10억원을 전후해 12만원 정도의 세금을 부담하면 된다. 영세 임대사업자의 과거분 소득과 향후 2년분에 대해서는 납세 여부를 따지지 않고 사실상 묵인하기로 했다.

○임대소득 2000만원 이하 세금 부담 적어

임대소득 과세 방침에 따라 2주택자를 중심으로 셈이 복잡해졌다. 기존에는 2주택자 중 연간 월세 임대소득이 2000만원 이하인 경우와 전세 임대소득은 비과세 대상이었기 때문이다.

보유 주택 수와 임대소득 등에 따라 납부해야 하는 세금은 얼마나 될까.

부동산114가 2주택자의 월세 임대소득에 대한 세액 시뮬레이션을 해본 결과 연간 임대소득이 500만원인 경우 개정 소득세 기준을 적용해도 세 부담은 0원이다. 또 1000만원일 때는 종전 과세액이 8만원에서 0원으로 줄어든다. 주택임대소득이 연간 2000만원 이하면 14% 단일세율의 분리과세 방식을 적용받는다. 이때 필요경비율 60%와 월세 기본공제 400만원을 인정(다른 소득 2000만원 이하인 경우)받기 때문이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “월세 임대소득이 연간 2000만원 이하면 세 부담이 크게 늘지 않기 때문에 2000만원 경계선에 있는 경우나 다른 소득이 많은 경우 절세를 위해 전세 보증금 비율을 높이고 월세를 낮추는 것이 유리할 수 있다”고 말했다.

3주택 이상 보유자나 주택임대소득이 2000만원을 넘는 집주인은 종합과세 대상이어서 세부담은 종전과 같다. 이들은 대부분 관행적으로 세금을 내지 않았지만 앞으로는 세금을 납부할 수밖에 없다. 세입자의 확정일자가 국세청에 통보되면서 월세소득이 그대로 노출되는 까닭이다.

○건강보험료 인상도 관심

소득·재산 정도에 따라 부과되는 건보료가 얼마나 오를지도 관심이다. 건강보험공단은 국세청 조사를 통해 임대소득이 드러나면 건보료를 부과한다는 방침이다.

전문가들은 건보료 ‘폭탄’ 가능성은 낮다고 내다보고 있다. 2주택자이고, 전·월세 소득이 연 2000만원 이하라면 분리과세 대상이어서 건보료는 오르지 않는다. 건보료는 종합소득을 기준으로 부과되기 때문이다. 자녀의 직장건강보험에 피부양자로 올라 있는 고령층 임대사업자도 임대소득이 연 2000만원 이하면 추가로 늘어나는 건보료는 없다.

반면 2주택자라 하더라도 전세 보증금으로 연 2000만원 이상의 소득을 올릴 경우 분리과세가 아닌 종합소득세가 부과돼 건보료가 늘어난다. 다만 전세 보증금이 14억원을 넘어야 대상이 되기 때문에 건보료 부담이 늘어나는 이들은 많지 않을 것으로 예상된다.

월세를 받아 연 2000만원이 넘는 임대소득을 올리거나 집이 3가구 이상일 경우에는 변동이 없다. 이미 월세소득이 종합소득에 포함돼 이를 바탕으로 건보료를 납부해왔기 때문이다.

그러나 그동안 임대소득을 신고하지 않은 집주인은 소득이 노출돼 건보료가 늘어난다. 집이 3가구이고 연 1500만원의 월세소득을 올리는 집주인은 월 11만원, 연 121만원 정도의 건보료를 추가로 내야 한다.

김진수 기자 true@hankyung.com