최근 몇 년 사이 급증한 오피스텔과 도시형생활주택, 고시원, 다세대·다가구주택 등은 모두 1~2인 가구를 타깃으로 한 임대수익형 주거시설이다. 전세의 월세 전환이 가속화되고 있는 데다 저금리 기조로 금융상품보다 주택임대업 수익률이 높아짐에 따라 임대사업의 인기도 덩달아 높아지고 있다. 하지만 투자자들은 아직 임대사업에 대한 노하우가 많지 않은 편이다. 부동산 전문가들은 임대사업의 핵심을 선점효과와 규모의 경제, 지속 가능성에서 찾으라고 조언한다.

◆성장하는 주택임대관리업

국민은행이 발표한 3억원 이하 소형 아파트의 연간 임대수익률은 지난 2월 말 기준 4.62%다. 부동산업계가 추산하는 전용면적 40㎡ 이하 오피스텔의 수익률은 평균 4~6%다. 시중은행 1년 정기예금 금리가 평균 2% 안팎인 점을 고려하면 상대적으로 높은 편이다. 무엇보다 공공 장기임대주택을 제외한 민간 임대주택 규모가 전체 임대시장의 34%를 차지할 만큼 커진 것도 최근 달라진 모습이다.

이상영 명지대 교수는 “일본의 경우 지난 20년간 맨션 주택가격은 7%, 단독주택은 25% 하락했지만 주택임대료는 18.8% 올랐다”고 설명했다. 이 교수는 “일본에선 전체 민간 임대주택의 80%를 개인이 소유하고 있지만 개인 간 임대차 분쟁이 늘면서 주택전문업체를 중심으로 주택임대관리업이 급성장했다”며 “지금은 전체 임대주택의 80%를 전문 임대관리기업이 위탁 공급한다”고 덧붙였다.

심형석 영산대 교수도 “2012년 초 국내 임대차 시장에서 35%를 차지하던 월세 비중이 지난 1월 처음으로 40%를 돌파해 42.3%에 달한다”며 “국내에서도 본격적인 주택임대관리업이 성장할 수 있는 토대가 마련됐다”고 강조했다.
◆마케팅부터 수리까지 ‘토털 관리’
주택임대관리업의 범위는 임차인 모집부터 전화·인터넷·보험 가입 지원, 임대료 협상 및 징수, 시설물 보수, 임대인의 세금 관리까지 다양하고 광범위하다.

심규석 한국부동산자산관리연구원 이사는 “예를 들면 임대주택 지역과 주거 상품의 특성상 주 공략 대상이 여성이라면 전문 임대관리업체는 처음부터 여성에 대한 마케팅 전략을 세워 접근한다”고 설명했다. 여성들이 임대주택을 구할 때 가장 먼저 물어보는 것은 CCTV나 경비인이 있는지인 만큼 ‘보안강화’라는 맞춤형 마케팅으로 공실률을 낮춰준다는 것이다. 다만, 현재로선 임차인 모집은 공인중개업계의 반발로 직접 대행이 어려운 만큼 중개 전문회사와 연계될 전망이 크다.

보증금은 낮추고 월세를 늘리는 식의 임대료 조정도 임대관리업체의 대표적인 업무다. 심 이사는 “일본에선 레오팔레스21이 관리 중인 오사카의 임대주택에서 살던 세입자가 교토로 이사가면서 다시 레오팔레스21에 주택을 알아봐달라고 하는 정도”라고 말했다. 집주인은 보증금을 떼이거나 공실이 날까봐 스트레스 받을 필요가 없고, 세입자도 최상의 서비스를 제공받는다는 것이다.

심 이사는 ‘규모의 경제’가 임대관리업체의 수익률을 좌우한다고 강조했다. 그는 “일본의 레오팔레스21의 경우 연립주택 등 전국 50만가구를 관리하며 주택 유니트를 표준화했다”며 “세입자가 수도꼭지나 벽지 교체를 요청하면 딱 어느 소모품인지 확인할 수 있어 비용도 최소화된다”고 설명했다.

국내에서는 60가구 미만을 관리하는 사업 모델로는 수익을 내기가 힘들다는 분석이다. 그는 ‘규모의 경제’를 이루기 위해서는 주택임대관리업도 기업형으로 갈 수밖에 없는 이유”라고 말했다. 그는 또 주택임대관리업체가 처음부터 주택 건설 및 공급에 참여하는 방식이나 아예 집주인으로부터 특정 수익률을 약속하고 통째로 위탁받는 ‘자기관리형’ 임대관리 방식은 당장 국내에서 활성화되기 어려울 것으로 내다봤다.

심 이사는 “일본은 다다미방이 많아 화재를 대비한 주택보험도 보편화돼 있는데 이런 것까지 임대관리업체는 계열사를 통해 수익을 확보한다”고 설명했다. 그는 “9월 주택임대관리업과 관련된 주택법 개정안이 통과돼 당장 시장에 뛰어들려면 비용 대비 수익을 극대화할 구조를 꼼꼼히 짜야 한다”고 조언했다. 임대주택 소유주 입장에선 관리업체에 수수료를 지급할 만큼 임대관리 서비스가 만족스러울지 생각해 보라는 의미다.

◆ 주택임대관리 전문인력 수요 커져

한편 주택임대관리업 전문인력에 대한 수요도 점차 커질 전망이다. 이에 따라 한국경제TV 금융아카데미 ‘와우파’는 이달 19일부터 매주 2회, 총 4주간 여의도 와우파센터에서 ‘주택임대사업과 임대관리업 실무교육과정’을 연다. 주택임대관리업 설립 및 운용 사례, 세제 실무, 법제도 이해, 국내 주택임대관리시장 현황 등을 깊이 있게 강의한다.

심규석 한국부동산자산관리연구원 이사를 비롯해 심형석 영산대 교수, 이상영 명지대 교수, 전세준 법무법인 한별 변호사, 김종필 세무사, 한균익 레오팔레스21 센터장, 민경만 포스코A&C 실장, 노현균 KT에스테이트 팀장, 문제능 지오랜드 대표, 박승국 라이프테크 대표 등 학계 전문가와 실무자들이 총출동한다. 수강 신청은 이달 18일까지 홈페이지(www.wowfa.co.kr)에서 할 수 있다. (02)535-2577

문혜정 기자 selenmoon@hankyung.com