[Real Estate] '양도세 면제' 선물 보따리…이참에 오피스텔 사볼까

연말까지 신규·미분양 계약하면 세금 감면 혜택
마포 공덕·상암동·영등포 당산·양평동 등 서울 도심권 '주목'
인천 송도국제신도시…개발재료 풍부
과도한 시세차익 기대는 금물

“1억~2억원 정도로 투자할 만한 오피스텔 좀 추천해 주세요.” “미분양된 오피스텔을 사면 5년간 양도세가 면제된다는데 지금 오피스텔을 사도 괜찮을까요?”

정부가 ‘4·1 부동산 대책’의 후속 조치로 일반 주택뿐만 아니라 주거용 오피스텔에 대해서도 양도세 면제 혜택을 주기로 법안을 확정하면서 최근 중개업소에 이 같은 문의들이 잇따르고 있다. 혜택 대상은 6억원 이하 또는 전용면적 85㎡ 이하 오피스텔이며 주거용으로 쓸 경우 매입 후 5년간 양도세가 면제된다. 지난 4월1일부터 법을 소급 적용하며 연말까지 분양하는 오피스텔과 미분양 오피스텔을 계약하면 이 같은 혜택을 받을 수 있다. 또 다른 주택은 보유하지 않고 주거용 오피스텔 1실만 보유한 ‘1가구 1오피스텔’ 소유주의 물건을 구입하는 경우에도 양도세 면제 혜택을 준다.

○세제 혜택 주는 오피스텔 주목
이에 따라 최근 수년간 공급 물량이 크게 늘며 과잉 우려가 나왔던 오피스텔시장에 훈풍이 불 것으로 업계는 기대하고 있다. 그러나 양도세 면제는 시세 차익이 있어야만 받을 수 있는 혜택이기 때문에 값이 오를 만한 지역인지 꼼꼼히 살펴봐야 한다고 전문가들은 조언한다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “오피스텔은 도시형 생활주택을 비롯해 다양한 경쟁 상품이 등장하면서 임대 수익률이 떨어지고 있다”며 “시세 차익에 대한 기대감을 너무 크게 가져서는 안 된다”고 지적했다.

부동산114 등 부동산 정보업체들에 따르면 올 상반기에도 다양한 오피스텔 공급이 이어진다. 1~2인 가구 수요가 많은 전용 40㎡ 이하 소형이 대부분이라 4·1 대책에 따른 양도세 면제 혜택도 받을 수 있다.

서울에서는 도심권 오피스텔이 눈에 띈다. 마포구 공덕·상암동, 영등포구 당산·양평동, 용산구 동자동 등지에서 오피스텔 분양 물량이 많다. 서울지하철 5·8호선 환승역인 천호역 인근에서는 ‘천호역 한강푸르지오시티’가 분양 중이다. 총 752실(전용 24~27㎡)의 대규모 오피스텔로 주변에서 가장 높은 35층 건물이다.

성산동에서 KCC건설이 지은 ‘KCC 상암 스튜디오 380’ 오피스텔은 제2의 여의도라 불리고 있는 상암DMC(디지털미디어시티)를 배후에 두고 있어 입지가 좋은 편이다. 전용 20~38㎡로 구성됐으며 총 377실 규모다. 한화건설도 이달 안으로 상암동 일대에 ‘상암2차 한화 오벨리스크’를 분양할 예정이다. 전용 21~44㎡ 총 732실 규모다. 쌍용건설은 동자동에서 용산쌍용플래티넘 오피스텔을 선보인다. 총 579실 규모로 모두 전용 30㎡ 이하 소형으로 구성됐다.

수도권에서는 개발 재료가 많은 인천 송도국제도시를 주목할 만하다. 포스코건설,삼성바이오로직스,셀트리온 등 대기업들의 입주가 이어지고 있어 소형 오피스텔에 대한 관심이 높은 지역이다.

양도세 면제를 노린다면 신규 분양뿐만 아니라 다양한 금융 혜택을 제시한 미분양 오피스텔 등을 주목할 만하다. 중도금 50~60% 무이자 혜택을 주는 곳이 적지 않고 일정 기간 동안 임대료를 보장하는 오피스텔도 있다. 각종 금융 혜택이 있는 미분양 오피스텔로는 △당산역 데시앙 루브 △서울 장안동 골든 포레스트 리버 △정자동 3차 푸르지오 시티 △광교 힐스테이트 레이크 △광교 경동 해피리움 등이 있다.

○시세차익 기대는 최소한으로
오피스텔을 계약할 때 꼼꼼히 따져봐야 할 것들도 적지 않다. 우선 시세 차익에 대한 기대는 최소한으로 줄여야 한다고 전문가들은 조언한다.

부동산114에 따르면 2010년 서울 오피스텔의 평균 3.3㎡당 매매가(공급면적 기준)는 958만원으로, 당시 분양가(3.3㎡당 1296만원)에 비해 26%가량 낮았다. 지난해에도 평균 매매가는 3.3㎡당 1011만원으로 다소 올랐지만 여전히 분양가(3.3㎡당 1261만원)와 차이가 컸다.

최근 몇 년 새 도시형 생활주택, 다가구주택 등이 많이 늘어난 점도 고려해야 한다. 이에 따른 부작용으로 오피스텔 공실률이 높아지고 있고 투자 대비 수익률도 떨어지는 사례가 나오고 있다. 하지만 주변 역세권, 교통, 유동인구 등 상업시설과 편의시설이 잘 갖춰진 지역에서는 ‘알짜 오피스텔’을 발견할 수 있다.

예상 임대수익률은 보수적으로 보고 접근해야 한다고 전문가들은 말한다. 냉정한 수익률 계산이 필요하다는 뜻이다. 일부 오피스텔의 경우 그동안 수요가 꾸준해 임대 수익은 물론 시세 차익까지 노릴 수 있었지만 최근 공급 과잉으로 수익률이 갈수록 떨어질 가능성이 있다.

국토교통부에 따르면 오피스텔 건축허가 면적은 2011년 287만5000㎡에서 지난해 433만2000㎡로 50.7% 늘었다. 입주 물량도 지난해 1분기 2602실에서 올해 1분기는 6461실로 2배 이상 증가했다. 부동산 업계에 따르면 올해 전체 오피스텔 입주 물량은 3만2000실에 이를 것으로 예상된다.

오피스텔의 입주 러시가 앞으로 몇 년간 이뤄질 전망이어서 수익률 하락은 당분간 피하기 어려울 것으로 예상된다. 따라서 예상 월세를 현재 수준보다는 조금 낮게 잡을 필요가 있다고 전문가들은 조언한다. 장재현 부동산뱅크 팀장은 “분위기에 휩쓸린 투자는 손해로 이어질 수 있다”며 “오피스텔은 대표적 수익형 부동산인 만큼 분양가, 주변 배후 수요, 교통여건 등을 꼼꼼히 따져보고 투자해야 한다”고 말했다.

안정락 기자 jran@hankyung.com