총사업비가 31조원에 달해 건국 이래 최대 개발 프로젝트로 불린 ‘서울 용산국제업무지구’ 사업이 개발 주체인 드림허브PFV의 부도로 첫 삽도 뜨지 못한 채 공중분해될 처지에 놓였다. 2006년 8월 용산역세권 개발 계획이 확정된 지 7년 만이다.

용산국제업무지구 개발 사업은 서울 도심권 노른자위 땅(용산 철도정비창)을 민·관이 주거·업무·상업·문화가 어우러진 세계 최고의 ‘복합도시’로 만들겠다는 구상에서 시작됐다. 하지만 2007년 사업자 선정 과정에서 오세훈 당시 서울시장이 서부이촌동 연계 개발을 요구하면서 사업이 꼬이기 시작했다. 막대한 보상금이 필요해졌기 때문이다. 2012년 8월 발표된 서부이촌동 보상안에 따르면 보상비와 주거 이전비 등은 2조7000억원에 달한다. 일부 주민들은 연계 개발에 반대하기도 했다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산시장이 침체된 것도 원인으로 꼽힌다. 사업성을 좌우하는 주요 시설 분양가를 놓고 민·관 출자사 간 이견이 발생했다. 주요 시설 중 가장 규모가 큰 상업시설 분양가에 대해 민간 출자사는 “3.3㎡당 3600만원에 분양할 수 있다”고 주장했지만 코레일은 “부동산시장 침체로 1500만원 이상 받기 어렵다”고 맞섰다. 전체 상업시설(109만㎡) 크기를 감안하면 양측의 분양가 차이에서 발생한 수익 차이는 7조원에 달한다.

사업 파트너인 민·관이 출자금을 놓고 신뢰를 잃은 것도 발목을 잡았다. 코레일은 사업 기간 내내 “민간 출자사가 코레일에만 책임을 떠넘긴다”고 비판했다. 코레일은 용산 개발사업에 12조원이 넘는 자금을 지원했다고 주장한다.

그러나 민간 출자사는 “코레일은 공시지가 2조6200억원짜리 땅을 8조원에 민간에 매각해 이미 5조원 이상의 이익을 챙긴 데다 사업 무산 시에도 땅을 회수할 수 있어 투자금을 모두 날리는 민간 출자사와 성격이 다르다”고 주장해왔다. 결국 이 과정에서 2010년 삼성물산이 사업주도권을 반납했고, 그 자리를 롯데관광개발이 넘겨 받았지만 이후에도 주도권 다툼은 계속됐다.

설계와 분양 등 사실상 사업을 총괄하는 자산위탁관리업체(AMC)인 용산역세권개발의 전문성 부족도 도마에 올랐다. 박해춘 용산역세권개발 회장이 대표적이다. 국민연금 이사장 출신인 박 회장은 2010년 취임 당시 “중국 홍콩 등 해외 투자자를 대상으로 10조원의 개발기금을 유치하겠다”고 약속했다. 하지만 용산 사업에 투자한 외국 자본은 홍콩 사모펀드의 전환사채(CB) 115억원이 전부다. 6년간 45억원을 받기로 약속한 박 회장은 이미 15억원가량을 받았다.

최원철 한양대 건축공학부 겸임교수는 “현재 구조로는 땅값(8조원)이 전체 사업비(31조원)의 25%에 달하는 데다 상가 등 상업시설이 너무 많아 사업 성공 가능성이 떨어질 수밖에 없다”고 말했다.

김보형 기자 kph21c@hankyung.com

■ 용산국제업무지구사업

서울 한강로 3가 일대 용산철도정비창 부지(44만2000㎡)와 서부이촌동(12만4000㎡)을 합친 56만6000㎡ 부지에 국제업무 기능을 갖춘 대규모 복합단지를 건설하는 프로젝트. 2017년 말까지 111층 높이의 랜드마크 빌딩을 포함해 호텔 백화점 아파트 등 67개 빌딩을 지을 예정이다.