대형건설사, 불황에도 뛰어든 사업 알고보니…

시행 및 시공 같이하는 자체사업…선별 매입으로 입지 탁월
포스코-동탄2신도시, 삼성-위례신도시·용인 수지 등

대형 건설사들이 부동산 침체기에서도 시행과 시공을 겸하는 자체사업을 추진하고 있다.

자체사업은 분양 실패시 건설사들의 위험이 크다. 건설사들은 금융위기 이후 프로젝트파이낸싱(PF) 대출의 문제점과 부실한 시행사의 난립, 재개발•재건축의 수익성 저조들이 문제로 떠오르며 도급사업에 대한 메리트가 떨어져 자체사업으로 선회를 했다. 사업을 성공시키기 위해 부지 매입부터 조경이나 평면 등 상품까지 더욱 신경을 쓰게 되는 것도 당연지사. 건설사로서는 부담이지만 수요자들에게는 '장점'될 수 있는 대목이다.

19일 관련업계에 따르면 자체사업은 시행사와 충돌이 없어 사업의 진행속도가 빠르다는 장점이 있다. 실제로 재건축·재개발 사업장들의 분양이 지연되는 대부분의 이유는 조합과 시공사간에 분양가, 상품 등에서 의견 차이를 좁히지 못해서다. 자체사업은 상품성이 비교적 좋다는 것도 특징이다. 주택 하자나 입주민 불만 등 문제가 생길 시 책임이 건설사에게 집중되기 때문에 고객들에게 더욱 신경을 쓰게 된다. 불만사항이 나오지 않도록 건축자재나 인테리어에 공을 들인다는 얘기다.

◆건설사들, 자체 사업 성공하려고 상품에 심혈…자체사업장 분양 '성공'

실제로 주택불황의 골이 깊었던 지난해에도 자체사업장들의 인기는 높았다. 포스코건설이 부산 최초로 시행•시공을 같이한 ‘해운대 더샵 파크시티’는 1532가구 모집(특별공급 제외)에 1만7612명이 지원하며 큰 성공을 거뒀다.삼성물산이 서울 최초로 진행한 자체사업 ‘래미안 강남 힐즈’ 역시 전 주택형이 1순위 당해지역에서 마감됐다.

올해에는 업계 수위의 대형 건설사들이 동탄2신도시, 위례신도시 등 관심이 높은 곳을 중심으로 차별화된 자체사업장들을 선보이게 된다. 깐깐한 수요자들이라면 아파트 선택의 기준에 '자체사업'을 추가해도 될 전망이다.

포스코건설은 3월 경기 화성 동탄2신도시에서 자체사업으로 진행하는 ‘동탄역 더샵 센트럴시티’(조감도)를 분양할 예정이다. 동탄역 더샵 센트럴시티는 포스코건설이 직접 부지를 선별 매입해 진행하는 사업지답게 동탄2신도시 커뮤니티 시범단지 내에서도 최고의 핵심입지를 자랑한다. 이 아파트가 들어서는 커뮤니티 시범단지 A102블록은 교통•교육•생활 등의 인프라를 모두 갖춘 광역 비즈니스 콤플렉스 바로 앞자리에 위치한다.

주택형 또한 실수요자들의 요구를 반영한 중형 아파트로 구성돼 있어 눈길을 끈다. 전용면적 84~97㎡(옛 30평형대)가 전체 가구의 86%(753가구)를 차지해 이전까지 동탄2신도시 내 아파트 공급이 소형에 치중돼 있는 만큼 희소가치도 높다. 이 아파트는 지하 1층~지상 34층, 8개동, 전용면적 84~131㎡, 총 874가구 규모로 조성된다.

동탄역 더샵 센트럴시티 분양관계자는 “이번 분양은 부지매입부터 철저히 사업성을 고려했기 때문에 입지와 상품 등이 모두 일반 재정비사업이나 도급사업보다 상대적으로 뛰어나다”며 “동탄1신도시에 이어 동탄2신도시에서도 ‘더샵’을 최고 아파트 브랜드로 각인시킬 수 있도록 최선을 다 할 것”이라고 말했다.

◆자체사업, 건설사 무너지면 바로 좌초…"건설사 상황 따져봐야"

삼성물산은 올해 자체사업의 비중을 크게 높여 3곳에서 2107가구를 공급할 예정이다. 삼성물산은 오는 6월 수도권의 유일한 강남권 신도시인 위례신도시 A2-5블록에서 전용면적 101~128㎡ 구성된 410가구를 분양한다. 강남권 대체 신도시로서 강남 지역의 각종 인프라스트럭처와 교통망을 이용할 수 있어 신도시 중 최고 입지로 손꼽힌다.

오는 8월에는 경기 부천시 원미구 중동에서 ‘래미안 부천 중동’을 분양할 예정이다. 이 아파트는 지하2층, 지상19~25층 7개동, 전용 59~97㎡, 580가구 규모로 부천시에서 10여년만에 공급되는 래미안 브랜드 아파트다. 10월에는 경기 용인 수지구 풍덕천동 삼성 체육관 부지에서 총 1207가구 규모의 아파트를 공급할 예정이다. 지하 2층~지상 20층 총 1207가구 규모로 전용면적 59~115㎡로 구성된다. 사업부지가 용인 수지구에 남은 마지막 알짜지역으로 꼽혀 수요자들의 높은 관심이 예상된다.

현대산업개발은 6월과 경기 수원시 권선동에서 ‘수원 아이파크시티 3차’를 분양할 예정이다. 이미 준공된 1차와 2차 총 3360가구, 앞으로 예정된 단지들까지 더해 6500여가구 규모의 미니신도시급 자체 도시개발사업이다. 현대산업개발이 부지매입부터 도시계획, 설계, 시공, 분양까지 전 과정을 진행하는 주거 공간 및 상업, 공공시설과 생태하천, 근린공원 등을 조성하는 대규모 단일 브랜드 도시다.

GS건설이 11월 경기 화성시 반월동에서 '화성 반월 자이' 429가구를 분양할 예정이다. 실수요자들의 선호가 높은 전용면적 84㎡ 단일주택형으로 구성된다. 수원과 화성 삼성전자 사업장과 가깝고, 기산초, 동학중, 망포고 등이 있다.

업계 관계자는 “본래 사업주체인 시행사가 100% 책임을 지는 것이 취지에 맞지만 국내에서는 금융사에서 건설회사에게 지급보증을 요청하는 경우가 대부분으로 사업성이 낮아질 경우 건설사로서는 위험은 위험대로 떠안을 수밖에 없는 구조"라고 지적했다. 이어 "아직도 자체사업보다는 도급사업의 비중이 높지만 향후 주택경기 침체가 지속될 경우 건설사들이 사업성이 높은 토지를 선별, 구입해 자체사업을 늘려갈 가능성이 높다"고 말했다.

다만 자체사업은 건설사가 무너지면 사업이 바로 좌초되기 때문에 건설사들의 안정성이 높은 단지를 고르는 것이 중요하다고 전문가들은 조언했다.

한경닷컴 김하나 기자 hana@hankyung.com