DTI 없고 안정적 월세 수익나고

오피스텔 투자 요령

오피스텔 등 소형주택에 대한 임대사업 수요자들의 관심이 꾸준히 이어지고 있다. 임대용 주거시설을 고를 때는 안정적인 임대 수요와 향후 가치 상승을 염두에 두는 게 좋다고 전문가들은 지적한다.

오피스텔은 일반적인 부동산 투자와 다른 특징이 있다. 오피스텔은 건축법상 주택이 아니기 때문에 각종 부동산 관련 규제에서 자유롭다. 오피스텔을 여러 실 가지고 있다고 해도 무주택자로 구분되기 때문에 청약가점에 제약이 없다. 또 오피스텔은 청약통장이 필요 없고 총부채상환비율(DTI) 규제도 적용받지 않아 초기 자금을 끌어오기가 비교적 쉽다. 베이비붐 세대의 노후대책용으로 각광받는 이유가 여기에 있다.

아파트에 비해 투자비용도 적다. 임차 수요가 많은 소형 오피스텔은 소형 아파트 전셋값 정도의 투자금으로 안정적인 월세를 받을 수 있다. 금융회사의 대출을 통해 ‘레버리지 효과’(은행 대출 등을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것)를 일으키면 투자 효과가 커진다.

오피스텔 투자 때 임차 수요와 교통 조건, 지역 환경 등을 꼼꼼히 비교하는 게 좋다. 그러기 위해서는 단지의 정확한 위치와 주변 교통 환경을 살피는 게 필요하다. 주변에 대학가나 업무타운이 있는지 먼저 확인한다. 그런 지역으로 가기 위한 지하철역, 버스정류장 등도 점검하는 게 좋다.

주변에 오피스텔 등 소형 주거시설 공급 현황도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 오피스텔 입지도 대부분 비슷하기 때문에 인접 지역에 집중적으로 분양돼 공급 과잉 논란이 이는 것도 이 때문이다.

단지 유닛 내부도 점검 대상이다. 오피스텔은 임대상품이어서 아파트에 비해 로열층 개념이 약하다. 하지만 채광과 통풍이 쉬운 구조인지, 조망은 어떤지, 내부 수납 공간은 넉넉한지 등을 임차인 시각에서 점검하는 게 중요하다. 냉장고 에어컨 등 빌트인 제품도 임차인이 사용하기 편리한 위치에 들어서는지 살펴볼 필요가 있다. 이와 함께 화장실 주방 침대 등도 이용하기 편한지 직접 눈으로 확인하는 게 중요하다. 1~2인 가구 중 여성 입주자가 늘어남에 따라 보안 시스템이나 효율적 수납공간을 제공하는지도 체크해야 한다.

분양가도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 최근 각광받고 있는 오피스텔의 경우 분양가가 너무 높아 투자 수익률이 5%를 밑도는 사례가 적지 않다.

오피스텔은 주차장 면적 등을 공급면적에 포함하다 보니 전용률이 50% 안팎으로 아파트보다 낮다. 때문에 3.3㎡당 오피스텔의 분양가격이 상대적으로 저렴해 보인다. 이와 함께 중도금 이자 대출, 잔금 납입 등을 점검, 실제 투자비용을 따져봐야 한다. 박대원 상가정보연구소 소장은 “입주자의 편의성과 풍부한 수요가 뒷받침될 수 있는 입지인지 파악하는 게 중요하다”며 “모델하우스뿐만 아니라 현장도 방문해 주변 여건을 살펴봐야 한다”고 말했다.

김진수 기자 true@hankyung.com