[Real Estate] 라이프스타일 맞춘 도심 원룸이 뜬다

1~2인 가구 시대 유망 부동산은
고시원·기숙사도 각광…대형 주거시설은 '시들'

중견주택업체 이지건설이 서울 역삼동 국기원사거리 인근에서 최근 선보인 도시형생활주택 ‘역삼동 EG 소울리더’(오른쪽 조감도)는 99가구 모집에 2219명이 몰려 평균 22.4 대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. 최고 경쟁률이 102 대 1에 달할 정도로 관심이 뜨거웠다. 이 단지는 지상 9층 높이에 전용 12~27㎡ 99가구 규모다. 인근 중개업소에 따르면 사업지 인근에 직장을 둔 20~30대 전문직 종사자가 많아 1~2인 가구 수요가 많지만 이를 충족할 수 있는 소형 주택이 부족하다. 이지건설 관계자는 “초기 계약률이 80%를 웃돈다”며 “조만간 계약이 마무리될 것”고 자신했다.

지난해 서울시의 인구 구조를 보면 1~2인 가구가 전체 가구의 48%에 달한다. 여성의 사회 활동이 강화되고 고령화 사회에 접어든 게 1~2인 가구가 지속적으로 늘어나는 배경이다. 부동산 시장에서도 소형 주택이 인기를 끄는 등 인구구조 변화의 영향이 본격화되고 있다.


◆소형이 뜬다

부동산 전문가들은 1~2인 가구 증가로 소형 주거시설의 인기가 지속될 것으로 내다봤다. 그 중에서도 오피스텔과 도시형 생활주택을 1~2인 가구가 가장 선호하는 주거 유형으로 꼽았다. 부동산 컨설팅업체 해밀글로비스의 황용천 대표는 “고령화와 여성의 사회 활동 강화, 문화생활을 추구하는 전문직의 증가 등으로 1~2인 가구 수요가 급증하고 있다”며 “이들의 욕구에 맞는 다양한 소형 주택이 등장할 것”이라고 말했다.

고시원 기숙사 등도 앞으로 관심을 끌 주거 형태로 주목받고 있다. 이들 주거시설은 잠만 자고 세탁이나 식사 등은 공용 공간에서 하는 셰어하우스(share house) 형태로 공급될 가능성이 높다.

안정적인 임대수익을 거둘 수 있는 상가건물의 인기도 꾸준히 증가할 가능성이 크다. 베이비붐 세대의 은퇴와 고령화로 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지기 때문이다. 신축된 상가건물의 상층부는 도시형생활주택 등 소형 주거시설로 채워지는 게 새로운 트렌드다.

다세대주택 다가구주택 등도 재부각될 것으로 보인다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “소득 수준에 따라 임대료가 비교적 고가인 도시형 생활주택·오피스텔 선호층과 저렴한 다세대·다가주주택 거주자로 세분화될 것”이라고 말했다.

1~2인 가구용 소형 주거시설은 도시 외곽보다는 도심 내 교통 요충지에 주로 들어설 전망이다. 특히 전문직에 종사하는 20~30대는 지하철 이용이 편한 역세권에서 자기만의 주거공간을 확보하려는 성향을 보이고 있다. 황 대표는 “1~2인 가구를 겨냥한 1인 불고기, 1인 탁자 등 1인용 산업도 활기를 띨 것”이라고 분석했다.

◆기피하는 대형 주거시설

반면 대형 주거시설에 대한 수요는 크게 감소할 것으로 전망된다. 서울시가 작년부터 국민주택 규모를 전용 85㎡ 이하에서 전용 65㎡ 이하로 변경해 줄 것을 국토해양부에 요구하는 것도 이 때문이다. 1~2인용 주거시설에 대한 두터운 수요층을 감안해 국민주택기금 등 각종 혜택이 주어지는 국민주택 규모를 축소하자는 것이다.

실제 수도권 및 지방에서 미분양으로 남아 있는 주택들은 대부분 대형이다. 준공 후 미분양 물량도 적지 않다. 수요가 그만큼 줄었다는 방증이다. 경기도 용인 수지 일대 대형평형 거주자를 분석해 보면 소유자보다 세입자가 많다. 세입자도 부모와 함께 사는 게 대부분이다. 자녀 한두 명을 둔 가구가 전용 100㎡ 이상 대형면적을 보유하는 매력이 크게 줄어든 까닭이다. 용인 수지 인근 K공인 관계자는 “전용 100㎡ 이상 대형 면적에 대한 실수요자들의 관심이 크게 줄었다”며 “대형은 일부 특수한 임대 수요가 남아 있다고 보면 된다”고 말했다.

◆투자 때 장단점 잘 살펴야

부동산 시장 침체기에는 안정적인 수입이 들어오는 임대사업이 인기를 끈다. 이런 임대상품은 대부분 월세 형태로 운영된다. 도시형 생활주택뿐 아니라 오피스텔 1실만 보유해도 주택임대사업 등록이 이달 말부터 가능해진다. 최초 분양받은 전용면적 60㎡ 이하 오피스텔은 취득세가 면제되고 전용 60~85㎡는 20% 감면된다. 또 전용 40㎡ 이하는 재산세가 면제되고 전용 60㎡ 및 85㎡ 이하는 각각 50% 및 25%가 감면된다.

도시형 생활주택은 지난해 7월 이후 300가구 미만까지 건축이 가능하고 전용 30㎡ 이상은 칸막이를 둬 거실과 침실을 분리할 수 있게 됐다. 하지만 이르면 6월말부터 지방자치단체가 전용 60㎡당 1대 규모였던 주차장 기준을 30㎡당 1대까지 강화할 수 있도록 한 건 악재로 꼽힌다. 단기적으로 공급이 위축돼 기존 원룸 형태의 도시형 주택이 관심을 끌 가능성도 높다.

도시형 생활주택과 오피스텔이 최근 2년간 단기 공급 과잉 양상을 보이고 있어 구입할 땐 임대수익률을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 실제 최근 몇개월간 소형 주택의 월세가 하락하는 추세다. 소형주택 전문업체 리안종합건설의 강동균 대표는 “서울 논현동 신사동 등 강남 일대 도시형 생활주택 전용 20㎡ 안팎의 월세 시세는 보증금 1000만원에 월 임대료 80만~90만원 선에서 10만원가량 낮춰진 상태”라며 “30가구 미만의 건축허가 대상은 관리상의 문제점도 노출되고 있다”고 지적했다.

임대관리업체의 중요성도 높아지고 있다. 단지 규모가 클 경우 체계적인 임대 및 자산관리 서비스를 제공하는 업체가 임차인 관리 및 공실률 해소를 책임지고 있다. 하지만 소규모 단지는 좁은 주차시설에 체계적인 관리가 미흡해 도시 슬럼화의 주범으로 꼽힌다. 자산관리업체 글로벌PMC의 김용남 대표는 “자산관리업체의 체계적인 관리가 전반적인 단지 가치 상승에 적잖은 영향을 미친다”라며 “안정적인 임대 상태를 유지해 목표 수익률을 달성하는 데 전문 자산관리업체의 역할이 크다”고 지적했다.

김진수 기자 true@hankyung.com