지분값 추가하락 불보듯…소규모 개발 쉬운 단독주택 오를 수도

긴급 점검'뉴타운' (2) 서울 부동산 '지각변동'

신규공급 줄어 전세불안·집값 상승 우려

뉴타운과 재건축을 축으로 움직여온 서울 부동산시장이 지각변동을 앞두고 있다. 서울시가 뉴타운·재건축을 원점에서 재검토하는 ‘뉴타운 출구전략’을 내놓으면서다. 그동안 아파트 위주로 이뤄져온 주택공급 방식도 소형주택 등 다양한 주거유형으로 바뀔 전망이다. 박원갑 국민은행 수석부동산 팀장은 “지역이나 투자대상에 따라 지분가격, 개발방식 등이 다양화하는 형태로 시장 패러다임이 변할 것”이라고 내다봤다.

◆뉴타운 지분값 하락 불가피

뉴타운 출구전략으로 재개발·재건축 사업의 불확실성이 커진 만큼 지분가격은 당분간 내릴 것이라는 관측이 지배적이다.

1일 서울시에 따르면 뉴타운·재개발·재건축 사업장 1300곳 중 실태조사를 통해 사업여부를 결정하는 대상은 610곳이다. 이미 준공했거나 공사 중인 곳, 정비사업 추진이 불가피한 아파트 재건축 등 590구역을 제외하면 대부분의 구역이 실태조사 대상인 셈이다. 조사 결과는 연말쯤 발표될 예정이다.

재개발 컨설팅업체 예스하우스의 전영진 사장은 “실태조사가 진행되는 1~2년간 사업이 중단되는데다, 상당구역에서 주민들의 해제요청이 있을 것으로 보여 뉴타운·재개발 투자매력도 떨어질 수밖에 없다”며 “부동산 경기가 되살아나지 않는 한 지분가격은 계속 떨어질 것”이라고 말했다.

뉴타운·재개발 지분가격은 주택시장 약세로 분양수입이 감소, 조합원 분담금이 늘어남에 따라 약세로 돌아선 지 오래다. 부동산써브에 따르면 작년 1월 3.3㎡당 2500만원 선이던 가재울5구역 지분가격은 지난달 2200만원으로 떨어졌다. 인근 밝은미래공인 관계자는 “재개발 메리트가 사라져 가격이 떨어지고 문의도 뜸해졌다”고 말했다.

◆단독주택 인기…다세대 시들

구역에서 해제되는 곳은 건축허가 제한이 풀린다는 점에서 호재가 될 수 있다는 분석도 나온다. 낡은 단독주택을 허물고 상가, 원룸, 도시형 생활주택 등을 지으면 임대수익을 기대할 수 있어서다.

2010년 2월 재건축예정구역에서 풀린 홍익대 인근 상수동 93의 104 일대도 근린상가나 도시형 생활주택으로 탈바꿈한 곳이 많다. 주민 현모씨는 “대지 132~148.5㎡(40~45평) 땅에 5층 정도의 카페건물이나 도시형 생활주택을 짓고 꼭대기 층에 살면서 월 600만~700만원의 임대수익을 얻는 주민들이 많다”고 전했다.

소규모 개발이 가능한 물건은 강세를 보일 것이라는 전망도 제기된다. 전문가들은 소규모 개발을 통해 전화위복을 기대할 수 있는 건물로 단독주택이나 다가구주택을 꼽는다. 전 사장은 “기존 용적률이 낮아 개발 잠재력이 크고 단독 소유주여서 부지매입이 상대적으로 수월한 편”이라며 “아파트 입주권을 기대했던 다세대주택은 외면받을 가능성이 높다”고 진단했다.

함영진 부동산써브 연구실장은 “구역해제 지역 일부 건물은 도시형 생활주택과 오피스텔 부지로 활용될 수 있겠지만 다른 건물들은 슬럼화를 막을 수 있는 개선책이 병행돼야 한다”고 지적했다.

◆아파트 공급 감소…전세난 부를까

뉴타운 출구전략이 서울지역 주택수급 및 전·월세시장에 영향을 미칠 것이라는 관측도 나온다. 부동산 경기 침체로 재개발·재건축 사업이 지지부진해지면서 서울 주택공급량은 이미 감소세다. 국토해양부에 따르면 올해 서울의 전체 입주 예정물량은 5만372가구로 작년(5만9720가구)보다 9000여가구 줄어들 전망이다. 아파트는 작년 3만2094가구에서 올해 1만9244가구로 감소한다.

함 실장은 “서울 가용택지는 거의 고갈돼 주택공급은 정비사업에 의존할 수밖에 없다”며 “뉴타운 구역해제로 신규 주택과 임대아파트 공급이 차질을 빚으면 수급불안으로 전세시장이 불안해지고 값도 오를 수 있다”고 우려했다.

이에 대해 서울시 관계자는 “재개발·재건축이 값싼 소형주택을 없애 서민 이주수요를 늘리고 중대형 신축으로 가구 수를 줄이는 경향도 있다”며 “구역해제가 주택수급과 전세시장에 악영향을 미칠 것이라는 전망은 적절하지 않다”고 강조했다.

김선덕 건설산업전략연구소 소장은 “서울 전세시장의 주류는 아파트시장”이라며 “소형주택이 많이 들어서도 아파트 공급물량은 줄어드는 만큼 아파트 전셋값 상승세는 불가피할 것”이라고 내다봤다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com