[Real Estate] 오피스텔 투자 땐…판교·광교·동탄 등 '자족형 신도시' 1순위

수익형 부동산 투자 전략

고분양가·공급과잉 논란
도시형 생활주택은
역세권 '투룸' 에 주목

수도권 분양시장이 침체에 빠졌다고 하지만 오피스텔과 도시형 생활주택 등 수익형 부동산은 예외였다. 1~2인 가구 증가와 베이비붐 세대의 은퇴 등이 맞물리면서 틈새 분양시장으로 큰 인기를 끌어왔다. 수익형 부동산시장도 최근 공급과잉과 고분양가 논란이 불거지면서 인기가 시들해지는 것 아니냐는 우려도 나오고 있다. 이럴 때일수록 입지, 계약조건, 트렌드 등을 잘 따져보고 선택해야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 연말 수익형 부동산 투자 전략을 소개한다.

◆자족형 신도시에 주목하라

올해 판교·광교·동탄신도시 등 자족 기능을 갖춘 2기 신도시의 수익형 부동산 분양 성적이 눈길을 끌었다. 지난 5월 효성건설이 판교 중심상업지구 내 공급한 ‘판교역 효성 인텔리안’이 최고 경쟁률 90 대 1로 청약을 마감했고 대우건설이 4월 광교신도시에 분양한 ‘광교 푸르지오시티’ 역시 최고 4.41 대 1의 높은 경쟁률을 보였다.

이들 오피스텔은 인구 분산이 목적인 1기 신도시와는 달리 각종 기반시설과 편의시설이 잘 갖춰진 자족형 신도시에 위치하고 있다는 공통점을 갖는다. 자족형 신도시란 기존 택지지구에 최첨단 산업단지와 산학연구소 등 산업시설을 유치해 지역 내에서 생산과 소비가 함께 이뤄지도록 만들어진 도시다.

판교·광교신도시에 이어 직주근접이 가능한 자족형 신도시로 새롭게 떠오르고 있는 동탄신도시에도 삼성전자 화성·기흥 반도체 사업장을 비롯해 1300여개의 기업체가 들어오는 정보산업(IT)단지가 조성될 계획이어서 오피스텔 공급이 잇따르고 있다.

동탄신도시 인근의 백억공인 관계자는 “동탄신도시에 위치한 오피스텔 수요 전체의 80%가량은 삼성반도체와 협력사 임직원들”이라며 “집 주변에서 출퇴근할 수 있는 직주근접형 수요가 꾸준하다 보니 거래가 활발하고 환금성이 높아 인기가 많다”고 전했다.

대우건설은 경기도 화성시 능동(동탄신도시 24-3블록)에 들어서는 오피스텔 ‘동탄 푸르지오 시티’를 분양 중이다. 전용면적 31~33㎡ 총 690실로 구성돼 동탄신도시에서 가장 큰 규모로 지어진다. 인근 삼성전자 나노시티 화성캠퍼스와 수원공장이 인접해 직장인 수요층이 두터우며 분양가도 3.3㎡당 600만원대로 비교적 저렴하다.

호반건설은 판교역 중심상권에 ‘호반 메트로큐브’ 오피스텔을 분양 중이다. 지하 1층~지상 10층 규모로 전용면적 25~32㎡ 총 177실로 이뤄진다. 신분당선 판교역 1번 출구 바로 앞이다. 판교역은 신분당선 개통으로 강남역까지 네 정거장, 16분 이내 진입이 가능하다. 인근에는 ‘알파돔시티’와 한국판 실리콘밸리인 ‘판교 테크노밸리’가 조성될 예정이다.

◆초기 투자비용 낮춰라

수익형 부동산의 임대수익률은 분양가나 매매가, 즉 초기 매입비용과 직결된다. 초기 매입비용이 높아지면 임대를 놓았을 때 수익률이 상대적으로 낮아지기 때문이다.

실제로 부동산 정보업체인 부동산114의 분석에 따르면 국민은행이 조사한 수도권 아파트 시세와 오피스텔의 수익률은 반비례하는 것으로 나타났다. 아파트 평균 매매가가 낮은 서울 10개 자치구와 매매가가 높은 10개 구의 오피스텔 임대 수익률을 비교한 결과 하위 10개 구에서는 도봉구와 성북구를 제외한 8개 구가 서울 평균 오피스텔 수익률인 연 5.63%를 넘어선 것으로 나타났다. 금천구를 비롯해 강북구 서대문구 은평구 관악구의 오피스텔은 연 6%가 넘는 수익률을 보였다.

반면 아파트 매매가 상위 10개 구에서는 강남구를 비롯한 용산구 송파구 양천구 강동구 마포구 등 6개 구가 서울 평균 오피스텔 수익률에도 못 미치는 것으로 나타났고 연 6%를 넘는 수익률을 보인 곳은 한 곳도 없었다.

인천도 마찬가지다. 아파트 매매가가 가장 높은 연수구는 오피스텔 수익률이 연 5.68%로 가장 낮았으며, 매매가가 가장 낮은 서구는 오피스텔 수익률이 연 8.14%로 가장 높은 수익률을 보였다.

전문가들은 오피스텔의 분양가가 나날이 높아지는 만큼 자금 부담을 덜 수 있는 중도금 무이자 대출 사업지를 눈여겨보라고 조언했다.

신세계건설은 G밸리 인근 서울 구로동에 ‘로제리움 2차’를 분양 중이다. 도시형 생활주택과 오피스텔로 구성된 로제리움은 지하 2층~지상 20층 규모로 총 372가구다. 지하철 2·7호선 대림역 등 3개 노선이 교차하는 환승 역세권 단지다. 1가구 2주택 양도세 중과대상 제외, 분양권 전매가능, 중도금 무이자 혜택 등 다양한 투자 요건을 갖췄다.

◆도시형 생활주택은 역세권 ‘투룸’

도시형 생활주택은 현재 공급과잉과 고분양가 논란에 서 있다. 국토해양부 자료에 따르면 올 상반기 도시형 생활주택 건축허가 또는 사업승인 물량은 총 2만9558가구에 이른다. 도입 첫 해인 2009년 1600가구에 불과했지만 작년 2만5000여가구에 이어 올 상반기에만 지난해 실적을 9000가구 이상 초과했다.

하지만 이런 상황에서도 틈새시장은 존재한다는 게 전문가들의 조언이다. 현재 도시형 생활주택은 2~3인 가구 대상인 투룸보다는 1~2인 가구 대상인 원룸형이 주류를 이룬다. 건축주들이 수익성 위주로 짓다 보니 가구 수를 늘릴 수 있는 원룸형만 대거 시장에 내놓았기 때문이다. 실제 공급된 도시형 생활주택 10가구 중 8~9가구가 원룸형이다.

투자자들 사이에서도 그동안 투룸보다는 소액투자인 원룸을 선호했기 때문에 건축업자들도 원룸 형태를 많이 공급했다. 하지만 공급이 적체된 원룸형보다는 역세권의 투룸 구조로 방향전환을 할 때라고 전문가들은 조언했다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 “정부와 서울시가 전세난 해결을 위해 계속해서 도시형 생활주택 건설을 권장하고 있는 데다 투자자들의 임대수익형 도시형 생활주택에 대한 관심도 여전하다”며 “원룸보다는 2~3인 가구에 적합한 역세권 투룸 도시형 생활주택에 관심을 가져야 한다”고 말했다. 1인 가구를 위한 원룸 형태의 도시형 생활주택은 공급이 많고 아파트나 연립에 살지 않는 2~3인 가구 수요는 늘어날 것이라는 얘기다.

박한신 기자 hanshin@hankyung.com