서울시 산하 SH공사가 위례신도시에 짓는 일반분양 아파트를 선분양 방식으로 공급한다. 또 시프트(장기전세주택) 등 임대물량을 최소화하는 대신 공공 분양주택을 늘리는 방안도 추진한다.

SH공사는 부채 비율을 낮추고 위례신도시 공동 사업시행자인 LH(한국토지주택공사)와 사업 일정을 맞추기 위해 위례 분양물량에 대해선 후분양제를 포기하고 선분양 방식으로 공급키로 했다고 15일 밝혔다.


◆부채감축 · LH 일정 맞추려 선분양

SH공사의 위례신도시 아파트 선분양은 공동사업자인 LH와 분양 방식을 일치시키고 재무구조에 적지 않은 영향을 미치는 후분양제를 피하기 위한 조치로 풀이된다.

건설업계 관계자는 "아파트를 거의 다 짓고 분양하는 후분양에 비해 선분양은 공사비 조달에 따른 금융이자 부담이 없고,중도금을 걷어 조기에 자금회수도 가능하다"고 설명했다.

지난해 말 기준 SH공사의 부채는 13조5670억원(순수 차입금 기준)으로 2조5919억원이던 2005년과 비교해 5배 늘어났다. 이와 관련，서울시의회는 지난 2일 "올 상반기 SH공사가 지출한 이자는 총 2763억원으로，하루 15억3500만원의 이자를 물고 있는 꼴"이라고 지적했다.

서울시는 2006년 9월 은평뉴타운에서 고분양가 논란이 불거지자 모든 아파트에 후분양제를 적용하겠다고 선언했다. 이에 따라 SH공사는 아파트 착공과 동시에 분양하는 선분양을 중단하고 건설공정이 80%를 넘는 아파트만 공급해 왔다.


◆분양물량도 늘어날 듯

SH공사는 위례신도시 내 분양아파트 규모를 늘리는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 수익성이 높은 분양아파트가 부채를 줄이는 데 효과적이기 때문이다.

SH공사 보유부지에도 적용될 보금자리주택 업무처리 지침에는 장기공공임대 15~25%，공공임대 10~20%，전용면적 85㎡ 이하 중소형 분양주택 30~40%를 짓도록 돼 있다. 임대물량을 최소화하면 분양아파트 규모를 늘릴 수 있다.

분양아파트가 얼마나 늘어날지는 서울시가 시프트 비율을 어떻게 정하느냐에 따라 좌우될 전망이다.

SH공사 관계자는 "LH와의 사업비율 배분에 대한 협의에 따라 SH공사 공급 물량은 당초 1만6000채에서 1만채 안팎으로 조정될 것"이라며 "선분양 물량은 4000채가량이 될 것"으로 내다봤다.

사전예약은 내년 6월쯤 가능할 것으로 관측된다. 계약을 체결하는 본청약은 1년 뒤께 이뤄질 전망이다. 80% 공정 이후 공급하는 후분양제와 비교하면 분양시기가 최대 2년 정도 빨라지는 셈이다.

다만 시프트 등 임대아파트는 지금처럼 후분양제 방식으로 공급된다.


◆계약자 목돈마련 부담 줄어

후분양제는 사전 분양에 따른 추정 분양가 의혹을 없애고 실제 투입비용을 토대로 분양가를 산정한다는 장점이 있지만 한꺼번에 목돈을 마련해야 하는 부담도 적지 않다.

후분양제로 2007년 말 재분양한 은평뉴타운에서는 짧은 입주기간 동안 분양가를 마련하기 어려워 입주는 물론 청약자체를 포기하는 사례가 속출했다.

선분양은 분양가를 객관적으로 산정하기 어렵다는 게 단점이다. 분양가와 입주 때 형성된 시세와의 격차로 입주를 거부하는 최근 입주포기 현상도 선분양제의 폐해로 꼽힌다.

이에 따라 분양가를 보다 투명하게 산정해야 한다는 지적이 나오고 있다.

김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "후분양 방식으로 공급되는 아파트의 분양가가 건설원가와 금융이자 등을 합쳐서 산정되는 만큼 선분양 아파트를 더 저렴한 가격에 공급하겠다는 의지를 보여줘야 한다"고 지적했다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com