Q. 부천시 일반상업지역에 925㎡(280평)의 토지를 소유하고 있습니다. 도시형 생활주택으로 개발해 수익을 얻고 싶은데 자금 문제 등 개발 여건이 여의치 않습니다. 좋은 방법이 없을까요？

A. 토지를 소유하고 있으나 개발 경험과 건축비가 없는 경우 사업자금 조달，사업기획 및 추진을 담당하는 개발 사업자와 만나 시너지 효과를 얻을 수 있는 방법이 바로 지주공동사업입니다. 이때 개발 사업자는 사업 계획의 수립，상품 개발 및 기획，시공사 선정 및 금융권 확보，입주마케팅 등 사업 전반을 총괄하는 프로젝트 관리(PM) 역할을 수행하게 됩니다.

해당 사업부지의 경우 전체 토지의 일부분을 개발 사업자에게 양도하고 개발 사업자로부터 새로 짓는 도시형 생활주택을 대물로 받거나 분양을 통해 이익을 나누는 구도를 취한다면 양자가 모두 만족할 만한 수익을 얻을 수 있다고 봅니다.

토지가는 3.3㎡ 당 1500만원으로 총 40억 중 15억을 토지비로 일부 받고，나머지 25억은 도시형 생활주택 건물을 취득하는 '현금+대물'의 형식이 적합하며 개발 이익은 공동사업자로서 적정하게 배분하는 것이 좋을 듯합니다. 개발 사업자도 초기 투입 비용을 최소화함으로써 토지 매입에 관한 리스크를 줄일 수 있고 토지주도 건물을 확보할 수 있어 저비용，고수익을 창출할 수 있습니다.


전용면적 20~50㎡(6~15평) 짜리 도시형 생활주택 원룸형으로 계획하면 총 78채를 건립할 수 있으며 총 공사비는 57억원이 소요됩니다. 공사비는 3.3㎡ 당 270만원으로 주택 및 근린생활시설 공사비，발코니확장，옵션비용，지하 및 필로티 주차장 공사비가 포함된 금액입니다.

공사비 조달은 금리 4%의 국민주택기금을 적용하거나 금융기관이 제공하는 서비스를 이용해 토지를 담보로 제공하는 프로젝트 파이낸싱 방식으로 공사비를 조달하는 방안을 활용하는 것이 좋겠습니다. 분양시 적정 분양가는 66㎡(20평)아파트 기준 3.3㎡당 850만원의 주변시세를 고려해 볼 때 3.3㎡당 800만원이 적정하다고 판단됩니다.

지주공동사업은 지주가 소유한 토지와 개발 사업자의 노하우가 결합된 개발 방식으로 토지의 적절한 활용에 따라 이윤을 극대화할 수 있다는 점에서 매우 유리합니다. 최근 국토해양부에서도 지주공동개발 활성화를 위해 전문 인력의 확보 기준을 완화하는 등 지주，사업자간 공동개발사업 활성화를 촉진하고 있어 토지의 확보가 어려워진 현 시점에 매우 적합한 개발방식으로 활용될 수 있을 것으로 보입니다. 서용식 수목건축 대표 (02)578－3777