회사원으로 30년간 일하다 퇴직한 최상한씨는 2000년 초 3억원에 구입해 살고 있는 아파트를 매각하려 한다. 이 아파트는 재건축 이야기가 나오면서 최근 시세가 10억원까지 올랐다. 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우와 그렇지 못한 경우 양도소득세 부담이 얼마나 달라지는지 궁금하다.

1세대 1주택자가 보유 중인 주택을 양도할 때 비과세 요건을 충족한다면 양도가액 9억원까지는 양도소득세를 내지 않는다. 비과세 요건은 3년 보유를 원칙으로 한다. 다만 서울 과천 분당 일산 평촌 산본 중동 등 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의해 택지개발예정지구로 지정 · 고시된 5대 신도시 지역 주택은 '3년 보유 및 2년 거주' 요건을 동시에 충족해야 한다.

9억원 이상 고가주택(3년 이상 보유)이라면 양도가액 9억원을 초과하는 부분에 대해 보유 기간에 따른 장기보유특별공제(3년 이상:최소 8%,10년 이상: 최대 80%)를 적용해 일반세율(6~35%)로 양도세를 계산해 내면 된다.

참고로 1세대란 거주자 본인과 배우자,그들과 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족을 뜻한다. 여기서 가족은 거주자와 그 배우자의 직계존 · 비속(그 배우자 포함)，형제 자매를 말한다. 질병 요양 근무 취학 등의 이유로 인한 일시 퇴거자도 포함된다. 배우자가 없는 경우에도 거주자 연령이 만 30세 이상이거나 배우자가 사망 또는 이혼한 경우，소득세법상 국민기초생활보장법(제2조) 규정에 따른 최저생계비 수준 이상이고 독립생활을 유지할 수 있는 경우(미성년자는 제외)에는 1세대로 인정된다.

따라서 배우자나 소득이 없는 만 30세 미만인 자녀를 주민등록상 세대 분리해 주소를 이전해도 동일한 세대로 인정된다는 점에 유의해야 한다.

최씨의 경우처럼 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 상태에서 취득가액 3억원，양도가액 10억원，보유 기간 10년 이상이라고 보고 양도소득세 부담액을 산출해 보자.양도차익은 7억원(양도가액 10억원－취득가액 3억원)이다. 9억원을 초과한 부분에 대한 양도차익은 7000만원[7억원?C(10억원－9억원)/10억원]이다. 양도소득세 과세표준은 1150만원[양도차익 7000만원－장기보유특별공제 5600만원(7000만원?C 80%)－양도소득 기본공제 250만원]이 된다. 과세표준에 양도소득세 세율 6%를 적용하면 양도소득세 산출세액은 69만원이다. 양도소득세 예정신고공제 3만4500원(69만원?C5%)을 빼면 실제 부담하는 양도소득세는 65만5500원(소득할주민세 6만5500원 별도)이 된다.

만약 최씨가 1세대 1주택 비과세요건을 충족하지 못한다면 양도소득세는 3322만5000원[(양도가액 10억원－취득가액 3억원－장기보유특별공제 5억6000만원－양도소득기본공제 250만원)?C35%－누진공제액 1490만원]으로 급증한다. 여기에 지방소득세도 332만2500원으로 늘어난다. 때문에 거주자가 1세대 1주택을 보유하다가 9억원을 초과하는 주택을 파는 경우 비과세요건을 충족했는지 여부를 면밀하게 검토해야 한다.

비과세요건을 충족하지 못한 경우 매각 시점을 조절해 비과세를 적용받을 수 있도록 세심한 주의가 필요하다. 특히 올해부터는 양도한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 양도세 예정신고 납부를 하지 않으면 가산세가 부과된다. 예정신고 납부기한을 준수해 추가적인 가산세 부담이 없도록 해야 한다.


이현회계법인 세무사 이용연