서울 성동구에 20년째 살고 있는 A씨(52).도시형 생활주택을 지어 임대수익을 얻을 목적으로 꾸준히 발품을 판 끝에 작년 말 하왕십리동 일반상업지역 416㎡(126평)를 매입했다. 시세는 3.3㎡당 2500만원 선으로 30억원 정도 들었다. A씨는 9층 건물에 2~3층은 오피스텔 12채，4~9층은 도시형 생활주택 원룸형 48채，1층은 근린생활시설로 각각 구성했다. 주차 대수는 원룸형 6대，오피스텔 8대로 최근 설계계획을 마쳤다.

이곳은 지하철 3개 노선이 겹치는 상업지역이라 유동인구가 많고 인근 대학생 수요도 많다. 건물을 멋지게만 지으면 입주자가 줄을 설 것으로 판단했다. A씨가 주저없이 사업을 진행할 수 있었던 배경은 사업시작 전 컨설팅 단계에서 수익률이 연 7.84% 정도가 가능할 것이라는 분석이 나왔기 때문이다. 상업지역에 도시형 생활주택을 주택외 시설(오피스텔)과 복합용도로 지을 경우 건축허가만으로 가능(6월 예정)하게 된다는 점도 사업에 속도를 낸 배경이다.

그는 도시형 생활주택 추진 경험을 토대로 축적한 투자 10계명을 알려줬다.

1 평형 구성은 수요자 맞춤형으로

수요자 요구에 맞는 세대 구성은 상품의 경쟁력을 결정짓는 중요한 요인이다. 대학가 주변 학생 수요는 전용면적 13.2~16.5㎡(4~5평)，오피스지역 직장인 수요는 16.5~19.8㎡(5~6평) 정도다. 전용면적 20㎡ 이하 범위에서 주 수요층의 특성에 맞게 평형을 구성하면 임대를 할 때 유리하다. 수요자 니즈에 맞는 공간서비스까지 제공한다면 경쟁력은 훨씬 강해진다.

2 풀옵션 갖춘 공간을 구성하라

도시형 생활주택，준주택은 월세 상품이다. 풀 옵션을 갖춰 '몸만 들어가면 거주가 가능한 공간'으로 제공하는 것이 좋다. 최근 풀 옵션의 범위는 가전제품의 경우 TV，냉장고，전자레인지，세탁기，에어컨 등이다. 가구의 경우 침대가 차등 적용된다. 세대당 150만~200만원 선에서 풀 옵션을 갖추는 것이 임대 마케팅 및 수익성 측면에서 경쟁력을 가질 수 있는 방법이다.

3 화장실과 욕실공간 차별화

1인 주거공간에서 가장 신경써야 할 공간은 화장실과 욕실이다. 두 공간에 각각의 출입구를 설치,기능을 분리하고 따로 이용할 수 있도록 계획한다면 여러명이 함께 생활해도 불편하지 않을 것이다. 일본의 경우 대부분의 주거공간에서 화장실과 욕실을 구분하고 있다.

4 보안에 신경써라

1인 거주자는 위험에 노출되기 쉬우므로 보안문제에 철저히 신경써서 안심할 수 있도록 계획해야 한다. 무인경비화 및 거주자의 얼굴 인식이 가능한 출입통제시스템 등 첨단 안전시스템을 갖춰야 한다. 응급상황을 알릴 수 있도록 카드키에 장치를 부착하는 등 세심한 고려도 필요하다. 보안을 비롯해 안전，피난，소음 관련 기준도 지켜 안전하게 건물을 계획한다면 상품 가치는 물론 용적률 인센티브도 기대할 수 있다.

5 디자인이 곧 마케팅이다

수요를 흡수하기 위한 최고의 임대마케팅은 디자인이다. 젊은 층의 감각을 반영해 공간 활용을 극대화할 수 있는 방향으로 계획하는 것이 중요하다. 디자인이 좋으면서 좁은 공간을 효율적으로 이용할 수 있는 가구의 선택 및 배치에 관한 부분에 신경 써야 한다. 디자인이 중요한 만큼 설계비는 아끼지 않는 것이 좋다.

6 모듈화로 공사비 절감을 시도하라

건축물의 기둥구조를 개선해 보다 넓은 공간을 확보하고 경제적으로도 비용을 절감할 수 있는 대안을 찾는 것이 중요하다. 보를 기둥에 끼워서 조립하는 형식을 적용하고 중량벽체 대신 경량 칸막이벽을 이용한다면 골조 공사비의 15~20%를 절감할 수 있다. 물론 나중에 리모델링할 때도 쉽다. 구조를 이용해 시간을 단축하고 비용을 절감하는 방안을 고려해야 한다.

7 관리하기 쉬운 재료를 선택하라

도시형 생활주택은 주인이 직접 거주하는 상품이 아니라 임대를 통해 수익을 얻는 임대주택이다. 내외장재 등은 저렴하면서도 쉽게 더러움이 타지 않고 내구성 있는 재료를 선택하면 관리상의 문제를 최소화시킬 수 있다. 적정 기간이 지난 후 하게 되는 리모델링을 고려해 재료를 선택하는 것이 포인트다. 가구는 쉽게 훼손될 우려가 있으므로 교체가 쉬운 재료를 선택하는 것이 중요하다.

8 건설파트너를 잘 골라라

도시형 생활주택 사업의 필수요건인 주택건설사업자는 본인이 직접 등록하거나 공동으로 협약을 맺어 추진하게 된다. 공동사업인 경우 파트너에 대한 신뢰나 검증이 무엇보다 중요하다. 주택건설사업자 등록 여부는 사업계획승인 신청 시 필요한 단계이므로 미리 확보해 둔다면 시간적 효율 측면에서 매우 유리하다.

9 임대관리는 전문업체에 맡겨라

임대관리를 통해 안정적인 수익을 유지하고 지속적인 관리로 건물의 부가가치를 계속 올린다면 나중에 매각할 때도 가치를 인정받을 수 있다. 월세 임대는 수익성이 높지만 입주자의 거주기간이 짧아 관리상 어려움이 적지 않다. 전문관리업체를 정해 입퇴실 관리，임대료 및 관리비 수납，시설관리，보안，입주자 불만 대응 등의 업무를 체계적으로 해결할 수 있다. 세대 수가 많은 경우 레지던스나 게스트하우스 개념으로 운영하는 것도 차별화된 운영 전략이라고 할 수 있다.

10 도시형 생활주택은 구분등기 고시원은 지분등기

도시형 생활주택은 분양 및 구분등기가 가능하다. 고시원은 지분등기 방식을 적용하고 있어 토지 지분에 따른 지분분양만 가능하다. 소유 형태가 공동 소유인 데다 투자자의 지분은 비율로만 표시된다. 공유지분자의 동의가 있어야만 매매 및 용도 변경이 가능해 재산권 행사 때 다소 불리할 수 있다.


성선화 기자 doo@hankyung.com
도움말=수목건축