[4월 부동산 시장 전망] 부동산 시장의 봄은…

4월 전국 47개 단지 3만3766채 분양
2차 보금자리가 시장 주도
지방 양도세감면 연장…알짜 미분양 '주목'

이틀 뒤면 4월이지만 봄 부동산 시장은 아직 기지개도 켜지 못했다. 3월 위례신도시에 이어 내달엔 보금자리주택 2차지구 사전예약이 예정돼 민간아파트 분양이 크게 위축됐기 때문이다.

재건축 시장은 은마아파트 안전진단 통과,개포지구 마스터플랜 발표 등 연이은 호재에도 불구하고 약세행진이 이어지고 있다. 지방 미분양 주택에 대한 양도세 감면 조치는 다행으로 여겨지지만 시장에 미칠 파급효과는 크지 않을 전망이다. '황사'가 자욱히 낄 것으로 보이는 4월 부동산 시장의 투자포인트를 짚어본다.

◆매수자 우위 시장 지속

4월 부동산 시장도 3월처럼 침체양상이 계속될 것이란 관측이 지배적이다. 완곡하게 말하면 '매수자 우위 시장'이 당분간 지속될 것으로 보인다. 기존 주택시장의 하락세가 한 달 가까이 이어지면서 집값이 소폭 떨어지긴 했다. 그러나 주택 수요자들이 집을 사려고 달려들 정도의 가격 메리트를 느끼진 못하고 있다.

함영진 부동산써브 연구실장은 "2008년 가을 글로벌 금융위기 이후 국내에서도 유동성이 많이 풀리고 재건축 규제완화 조치가 잇따르면서 집값이 너무 빨리 회복된 측면이 있었다"며 "최근 집값이 정점을 찍은 게 아니냐는 우려도 일부에서 제기되고 있어 수요자들이 선뜻 나서지 못하고 있다"고 진단했다. 한편으론 보금자리주택 공급이 본격화하면서 여기에 당첨될 때까지 내 집 마련을 미루고 전세에 눌러 앉는 수요자들이 늘어나고 있다. 보금자리주택 당첨을 기대하기 힘든 내 집 마련 수요자들도 집값이 전반적으로 더 조정되기를 기다리는 분위기다. 다주택자 양도세 중과 배제도 올해 말로 끝나기 때문에 연내 집을 팔아야 하는 사람들이 점차 급해질 수밖에 없다.

◆모멘텀 안 보이는 재건축

내달 기존 주택시장의 향배는 재건축 추진 아파트값에 좌우될 전망이다. 강남 재건축 아파트에서 시작된 하락세가 강북 일반아파트까지 확산되는 분위기이기 때문이다.

일단 서울 재건축 아파트값 하락세는 지난주까지 4주째 계속됐다. 스피드뱅크에 따르면 지난주 서울 재건축 아파트값은 강동구(-0.43%) 송파구(-0.27%) 강남구(-0.09%) 순으로 떨어졌다. 전체적으로 0.09% 내리막을 걸었다.

이는 재건축 아파트 주인들의 기대감과 달리 수요자들이 추가 하락을 기다리며 서두르지 않고 있어서다. 매도-매수자 간 가격 갭도 점점 벌어지고 있다. 강동구의 경우 둔촌주공이 오는 5월 시공사 선정을 앞두고 있음에도 불구,매수부재로 시세가 하향 조정됐다. 송파구 역시 지난주 사업인가 유효 판결을 받은 가락시영의 약세가 이어졌다. 둔촌동 둔촌주공1단지 59㎡는 7억~7억1000만원,가락동 가락시영1차 49㎡는 6억~6억2000만원으로 각각 1000만원 내렸다. 전문가들은 "개별 단지별로 사업 인 · 허가 등이 이슈화할 수 있지만 1억원 이상 떨어지지 않고는 재건축 매수세가 움직이기 쉽지 않을 것"으로 내다보며 모멘텀 부재를 짚었다.

◆보금자리 vs 신도시 분양

4월 신규분양 시장도 내달 중순 2차 보금자리주택지구 사전예약 실시로 공공주택이 주도할 전망이다. 민간 건설사들은 속된 말로 '손님 다 뺏기고' 있다고 해도 과언이 아니다. 정부는 공공주택과 민간주택 수요자들이 기본적으로 다르다고 주장하지만 실제 민간시장에선 보금자리주택의 파괴력을 실감하고 있다.

전반적으론 내달 한 달 동안 전국 47개 단지,총 3만3766채(스피드뱅크 집계)가 일반에 분양될 예정이다. 이는 분양예정물량이 3만448채였던 3월보다는 소폭 증가한 수치다. 그러나 2차 보금자리지구 사전예약 물량(1만5000여채)을 빼면 민간아파트는 채 2만채가 되지 못한다.

보금자리 2차지구는 서울 서초 내곡，강남 세곡2,부천 옥길,시흥 은계,구리 갈매,남양주 진건 등 6곳이다. 입지로 볼 때 내곡지구 청약이 가장 치열할 것으로 보인다. 청약저축 납입액이 1700만원 이상은 돼야 당첨을 기대해볼 수 있다.

여기에 맞설 수 있는 유망 민간 분양물량도 물론 있다. 서울에선 왕십리뉴타운과 용산 정도,경기도에선 광교신도시와 남양주 별내,인천 송도국제신도시 정도가 눈에 띈다. 용산이나 광교,송도는 수요자들로부터 이미 검증된 유망 청약지이며 왕십리뉴타운은 올해 '빅3' 뉴타운 분양지 중 한 곳으로 꼽힌다.

◆지방은 산업단지 인근 주목

지방 미분양 양도세 감면 조치의 수혜 지역을 예상해 본다면 지방광역시 산업단지 주변의 미분양 아파트를 들 수 있다.

이영진 닥터아파트 리서치연구실장은 "지방에선 경남 창원,충남 당진 등 산업도시 중심으로 주택수요가 있다"며 "지방 양도세 감면 재실시가 큰 영향을 미치지는 못하겠지만 그나마 지방광역시 산업단지 중심으로 매기가 살아날 가능성이 있다"고 내다봤다.

닥터아파트 자료에 따르면 현재 광주(하남 · 첨단과학산업단지) 대구(성서 · 검단 · 서대구지방산업단지,염색산업단지),대전 (대덕산업단지),부산 (서부 산업단지) 등지에 7600여채의 미분양 물량이 남아 있다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com