한국경제신문이 명지대 부동산대학원과 공동으로 진행한 제25차 '한경 베스트공인중개사 포럼'의 2부 순서는 명지대 부동산대학원에 재학 중인 패널들의 토론으로 진행됐다.

▼사회(김문권 차장)=2010년 부동산시장은 많은 변화가 예상됩니다. 전문가 패널분들을 모시고 올해 부동산시장 동향과 투자전략을 살펴보도록 하겠습니다.

▼김경출 가람 동국평가법인 감정평가사=4대강 보상 작업이 올해 부동산 시장의 변수가 될 전망입니다. 특히 4대강 정비사업은 전국적인 농지 및 산림에 해당하는 대규모 보상을 전제로 합니다. 이에 따라 전국의 관리 및 농림 지역의 가격 상승이 예상됩니다. 이번 4대강 보상의 특징은 이전의 보상 및 투기지역인 도심지역을 벗어나 관리,농림 지역에 분포될 것으로 보입니다. 하천정비의 특성상 하천 주변의 농림 지역 보상이 많을 것입니다. 왜냐하면 토지를 땅으로 받을 수 있는 범위가 인접 시 · 군 · 구까지 넓어졌기 때문이죠.4대강 보상이 결정된 인접 시 · 군 · 구 투자를 추천하고 싶습니다.

▼사회=2 · 11 양도소득세 감면 혜택 종료 이후 분양 시장을 전망해 볼까요.

▼윤성철 새로운건설 주식회사 대표=서울을 포함한 수도권 주택 시장과 지방시장이 극명하게 갈리는 양극화가 올해도 지속될 것입니다. 참여정부 시절 국토균형발전이라는 명목하에 행정중심복합도시를 비롯,혁신도시 기업도시 등을 추진한 결과 지방 미분양이 속출하는 결과를 낳았습니다. 올해도 지방의 부동산 시장은 당분간 회복하기 어려울 것으로 예상됩니다. 그나마 수도권은 사정이 나아서 공급 감소로 인해 미분양이 해소되고 주택경기가 살아날 것으로 보입니다.

또 올해는 25조~27조원의 토지보상이 진행되면서 이 자금이 지방보다는 수도권 부동산 시장으로 유입될 것으로 예상됩니다. 현 정부의 정책도 무리하게 부동산 시장을 억제하기보다는 일정 수준까지는 부양책을 써서 경기회복이 가능하게 할 것이기 때문이죠.

▼사회=지난해에 이어 올해도 강남 재건축 가격이 계속 오르고 있는데요,앞으로 계속해서 재건축이 화두가 되겠지요?

▼조강호 지지에셋 경매팀장=강남 아파트들의 재건축은 반드시 이뤄져야 함에도 불구하고 강남발 집값 상승을 우려해 정부도 적극적으로 추진하지 못하고 있습니다. 일단 개포 주공아파트가 재건축되면 주변 전세값까지 동요를 일으킬 것입니다. 강남 재건축 아파트에서 이주가 일어나면 타 지역으로 이동하면 좋겠지만 그렇지 않기 때문에 이주민들이 주변으로 이동해 주변 전세값이 상승합니다. 하지만 서울 전체로 확산되지는 않을 것입니다. 특히 오는 3월 초로 예정된 은마 재건축이 통과되면 강남 재건축 시장이 다시 한번 들썩일 수 있습니다.

▼사회=최근 전국적으로 재건축 재개발 현장은 소송으로 몸살을 앓고 있습니다.

▼서도희 한마음 법률사무소 변호사=법적 분쟁이 발생하는 이유는 재개발 재건축의 이권이 크기 때문입니다. 다양한 이해관계자들이 관여하기 때문에 여러 가지 법적 문제가 발생할 수밖에 없습니다. 또 재개발 재건축 사업의 성공 여부는 시간 싸움입니다. 이에 조합 측에서는 절차적인 것은 등한시하고,시간만 단축시키려고 합니다. 폐쇄적으로 일이 진행되다 보니 문제가 생기는 것입니다. 해결책은 조합 측의 폐쇄성을 풀어야 가능합니다. 조합원들이 사업이 어떻게 진행되는지 확인할 수 있어야 한다는 것이죠.재개발과 관련 공사비라든지 표준 계약서를 도입한다든지,법률적 지식이 없더라도 표준 계약서를 볼 수 있게 하는 시스템이 필요합니다. 조합 운영을 좀 더 투명화할 필요가 있습니다.

▼사회=전체를 아우르는 방향으로 정리를 해 주시겠습니까?

▼송여옥 풀소리 공인중개 대표=당분간은 미분양 주택의 증가와 민간 분양시장의 공급 공백으로 숨고르기가 이어질 것으로 보입니다. 하지만 정부가 미분양 해소를 위해 미봉책을 들고 나올 경우 부동산 가격의 상승을 초래할 것입니다. 현재 서울시내 땅값이 지나치게 비싸기 때문에 건설사들이 주택을 공급할 수 없는 상황입니다. 자연스럽게 공급도 줄어들게 돼 미분양이 해소될 것입니다. 따라서 현재 수도권 미분양 주택은 시장경제 원리에 의해 자연스럽게 해결될 것으로 예상됩니다.

정리=성선화 기자 doo@hankyung.com