'전셋값 상승→집값 상승' 공식 깨졌다

서울 수도권 거래건수 확 줄어…위례ㆍ보금자리 대기 수요 많은 탓

서울 성동구 응봉동에서 아파트(107㎡) 전세를 살고 있는 회사원 최모씨(37)는 지난달 전셋값 3000만원을 추가로 올려주면서 전세계약을 연장했다. 1억6000만원가량의 대출을 받으면 아파트 구입도 가능했지만 집 장만을 미루기로 결정했다. 당장 집값이 오를 가능성이 낮은 데다 올해 금리가 인상될 경우 이자 부담이 적지 않을 것이라는 판단에 따른 것.특히 8년된 청약저축통장을 갖고 있어 분양가가 싼 보금자리주택에 청약해야 겠다는 생각도 집 구입을 미룬 배경이라는 설명이다.

서울지역 아파트 전세가격이 상승세를 이어가고 있음에도 불구하고 아파트 매매거래는 크게 위축되는 양상이다. 전셋값이 올라갈 경우 이에 부담을 느낀 세입자들이 아파트 매입에 나선다는 주택시장의 통념도 깨지고 있다.

최씨처럼 실물경기 및 주택시장 회복을 불투명하게 보는 전세 수요자들이 많은 데다 지난해 집값 단기상승으로 인한 상대적으로 낮은 전셋값 비율,학군을 따라 움직이는 임시 전세수요 증가,보금자리주택 등 신규 아파트 대기 수요자 증가 등의 요인이 복합적으로 작용하고 있다는 분석이다.

◆전셋값 상승 불구 거래량은 감소

18일 국토해양부와 스피드뱅크에 따르면 서울지역 전세가격은 지난해 4분기 이후 매달 플러스 변동률을 기록 중이다. 지난해 10월 0.53%의 상승률을 보인 데 이어 11월 0.27%,12월엔 0.26%의 상승세를 이어갔다. 올 들어서도 오름세가 계속돼 전형적인 부동산시장 비수기인 지난달 0.51%의 높은 상승률을 나타냈다. 이달에도 영등포구 성북구 성동구 동작구 등을 중심으로 전셋값이 오르면서 18일 현재까지 0.34%의 상승률을 기록 중이다.

이에 반해 매매량은 갈수록 줄어들고 있다. 지난해 10월 6929채에 달했던 서울지역 아파트 거래량은 11월 4033채,12월 3840채로 감소한 데 이어 지난달엔 3430채로 줄어들었다. 불과 3개월 만에 거래량이 절반 수준으로 떨어진 셈이다. 김주철 닥터아파트 팀장은 "서울뿐만 아니라 경기도 주요 지역에서도 전세거래만 일부 일어날 뿐 매매거래는 거의 끊긴 상태"라고 전했다.

◆노원구 전세가율 2006년 초 56.8% vs 올초 42.1%

전세가격이 강세를 보이면 전셋값에 부담을 느낀 세입자가 은행 대출 등을 통해 아파트 구입에 나서는 사례가 늘어나는 것이 부동산시장의 통설이었다. 그러나 최근 이 같은 관례가 깨지고 있는 것은 먼저 불투명한 경기 상황 때문이라고 전문가들은 입을 모으고 있다. 조민이 스피드뱅크 팀장은 "주택 수요자들이 실물경기회복 불투명으로 인해 당분간 집값이 오를 가능성이 적은 것으로 보고 있다"고 말했다. 실제 부동산114가 최근 서울 · 수도권 거주자 890명을 대상으로 실시한 설문조사에서 전세입자의 78.2%가 향후 6개월 안에 이사할 경우 집을 사지 않고 전세로 옮겨가겠다고 답했다.

지난해 중반 집값이 단기간에 올라 매매가 대비 전세가 비율이 낮아진 점도 전세입자들이 쉽게 집을 구입하기 어려워진 요인이다. 1월 말 현재 서울지역 평균 전셋값 비율은 37.0%로 2006년 초에 비해 5%포인트가량 낮은 상태다. 특히 4년 전 강북구 구로구 관악구 동대문구 등 강북지역 10여개 구에서 전셋값 비율이 50% 이상으로 나타났지만 현재 전세값 비율이 50%를 넘는 구는 한곳도 없는 것으로 파악되고 있다. 서민아파트가 많은 노원구의 경우 2006년 초 전셋값 비율이 56.8%에 달했지만 현재 42.1%에 불과한 상태다.

조 팀장은 "최근 주요 전세 수요자들이 학군이나 재개발 이주 때문에 생겨난 임시 수요라는 점도 전셋값 상승이 매매로 이어지지 못하는 배경"이라고 설명했다.

김철수 기자 kcsoo@hankyung.com