Q1 강서구 상업지역 2층건물 개발비는

문 서울 강서구 화곡동에서 상업지역의 2층 건물(대지면적 436㎡)을 소유하고 있습니다. 도시형 생활주택을 지어 임대사업을 하고 싶은데 3.3㎡당 공사 비용과 세부 항목을 알고 싶습니다.

답 도시형 생활주택은 싸고 좋은 집을 짓는 것이 중요 포인트라 할 수 있습니다. 저렴하면서도 관리가 쉬운 재료를 선택해 공사비를 낮추는 것이 중요합니다. 구체적으로 공사비를 살펴보면 도시형 생활주택 전용브랜드 '마이바움'의 경우 연면적 660㎡(200평) 기준 3.3㎡당 건축비(주택부분 공사비,옵션 제외)는 유형에 따라 최고급형은 380만원，고급형은 350만원，일반형은 330만원을 기준으로 하고 있습니다.

공사비는 직접비와 간접비로 나뉘며 임대가에 따라 다르게 적용하는 것이 좋습니다. 임대가가 높은 지역은 고급형으로 지어 상품경쟁력을 높이고 임대가가 낮은 지역은 공사비를 낮추는 전략이 필요합니다. 공사면적이 작을수록 3.3㎡당 공사비는 상승하지만,해당 사업지는 연면적이 700여평이 되므로 3.3㎡당 310만~320만원이면 가능하다고 생각합니다.

설치되는 옵션비용도 세대당 150만~200만원 정도 생각해야 합니다. TV(21인치)，냉장고(137ℓ,2도어)，전자레인지(20ℓ)，세탁기(9㎏,드럼)，에어컨(벽걸이형)，비데(고급형 이상) 등의 가전제품이 필요하며 침대는 경우에 따라 차등 공급됩니다. 도시형 생활주택은 효율적이고 디자인이 뛰어난 가구의 배치가 사업의 성패를 좌우하므로 각별한 신경을 써야 합니다.

이외에 설계감리비가 3.3㎡당 15만원(부가세10%)이며 전기,가스 등을 끌어들이는 인입공사비가 연면적 3.3㎡당 통상 2만5000원(지역에 따라 달리 적용) 정도입니다. 돌발상황에 대비해 총공사비의 1~2%를 예비비로 빼놓는 게 좋습니다. 등기비는 직접공사비와 설계감리비 합계의 3.16%로 생각하면 됩니다. 공사 진척에 따라 공사비를 지급하는 게 일반적이지만,건축주가 공정률을 확인하는 것이 어려운 소규모 공사에는 매달 합의된 일정 금액을 지급하는 방법도 좋다고 봅니다.

Q2 마포구 400㎡ 땅 개발 절차와 기간은

문 마포구에 400㎡(121평) 땅을 소유하고 있습니다. 도시형 생활주택 개발 의뢰 이후 착공까지는 어느 정도 기간이 소요되며,절차도 알고 싶습니다. 또 주택건설사업자 등록이 필수요건이라고 하던데 혼자서는 사업이 불가능한지요.

답 먼저 입주 시기에 맞춘 사업기간 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다. 사업의 진행단계는 크게 설계와 시공으로 나눌 수 있으며 설계는 계획설계，건축심의，사업계획승인의 과정을 거칩니다. 기간은 소규모는 기본계획안 확정 기간 3주，심의도서작성 기간 1주，1차 심의기간 한두 달，사업계획승인 도서준비 · 인허가 기간 한 달로 모두 석 달이면 착공이 가능합니다. 공사기간은 한 개층에 한 달 정도 걸리고,이 점을 고려해 계획을 세우면 됩니다.

착공 시기는 해당 사업지처럼 소규모일 경우 가을 입주는 2월 말，봄 입주는 8월 말 착공에 들어가는 것이 바람직하다고 봅니다.

주택건설사업자 등록은 사업계획승인 신청시 필요하며,이것이 없다면 해당 인가가 있는 업체와 공동으로 협약을 체결한 후 사업을 진행하면 됩니다. 공동사업체를 선택하는 것은 굉장히 중요하며 사전에 미리 확보해 놓는다면 시간적 효율 측면에서 매우 유리하다고 볼 수 있습니다.

직접 주택건설사업자 등록을 하고자 한다면 △자본금 3억원(개인일 경우 자산평가액 6억원) 이상 △건축분야 기술자 1인 이상 △사무실 면적 33㎡ 이상 등 세 가지 요건을 충족해야 가능합니다. 도시형 생활주택의 건축심의는 횟수에 관한 규정은 없으나,건축위원회의 소집 등 심의준비기간이 필요하니 해당 구청의 심의 일정을 미리 체크해두면 좋습니다. 서울시 건축심의는 다소 까다로워 사전에 충분한 시간적 여유를 두고 계획을 하지 않으면 공사 착공 및 입주에 차질을 빚을 수 있습니다. (02)578-3777

서용식 수목건축 대표·seoys3777@naver.com