정부의 수도권 지역 은행 주택담보대출에 대한 총부채상환비율(DTI) 규제가 임박했다. 그러나 DTI 등 금융 규제로 집값이 잡힐지 의문이라는 시각도 적지 않다. 이른 시일 안에 공급을 늘리기도 어렵고 그렇다고 노무현 정부 때 비판받았던 세금 규제를 동원하기도 어려워 정부는 진퇴양난에 빠졌다.

◆DTI 이달 중 도입…고가 주택에 대한 대출 줄어들 듯

8월 말 기준 서울 아파트 3.3㎡당 평균매매가격은 지난해 9월 금융위기 직전 수준을 회복했다. 정부가 보금자리주택(도심에 싸게 공급하는 공공주택)공급 등을 골자로 한 8 · 27대책을 발표한 지난주(8월23~29일) 국민은행의 아파트 매매가 조사에서 서울 아파트값은 서초구(0.7%)，강동구(0.6%)를 필두로 0.3%나 올랐다.

정부는 이르면 다음주 DTI 규제를 서울 강동구와 목동,경기도 과천 등 수도권 일부로 확대하는 방안을 검토하고 있다. DTI를 40%로 제한하는 방안이 유력하다. 주택담보인정비율(LTV)도 40%로 더 낮출 것으로 보인다. DTI는 현재 투기지역인 강남 3구에만 40%가 적용되고 있으며 다른 지역은 LTV만 50% 규제를 받고 있다.

대출자의 채무상환능력을 기초로 대출금을 제한하는 DTI 규제가 가해지면 해당 지역의 주택담보대출은 확연히 줄어들 가능성이 있다. 고가 주택의 경우 더욱 그렇다. 금융감독원 관계자는 "억대 연봉을 버는 고소득자가 아니라면 대출받아서 고가 주택을 사기는 어려울 것"이라고 설명했다. 현재 연봉 5000만원인 직장인이 수도권(강남3구 제외)에서 7억원짜리 집을 살 경우 LTV 50%인 최대 3억5000만원까지 대출받을 수 있다. 그러나 DTI 40%가 적용되면 빌릴 수 있는 돈은 2억원 선으로 줄어든다. 매년 상환하는 원리금이 연소득의 40%인 2000만원 범위 내에서만 대출이 가능하기 때문이다.

◆DTI 규제로 집값 잡기 어렵다


문제는 대출이 줄어든다고 집값이 잡힐 가능성은 높지 않다는 것이다. 전문가들은 집값 상승은 수도권 일대 공급 부족 현상에서 빚어진 것인데 수요를 억제하는 DTI，LTV 규제로는 일시적인 효과밖에 거둘 수 없다고 말한다. 실제 지난 7월 이후 금감원이 나서면서 은행권의 주택담보대출이 한풀 꺾였지만 주택 가격은 그렇지 않다.

이남수 신한은행 부동산전략팀장은 "이미 DTI，LTV 40% 규제를 받고 있는 강남3구 일대의 집값이 최근 가장 많이 오르고 있다"며 금융 규제의 한계를 지적했다. 김은경 스피드뱅크 리서치팀장은 "단기적으로 상승세가 다소 주춤하겠지만 중장기적으로 수급 문제가 해결되지 않으면 이 같은 효과는 일시적일 수밖에 없다"고 말했다.

실제 DTI，LTV 규제가 예상되는 경기도 과천에서 영업 중인 박강호 오렌지공인(원문동) 대표는 "과천 일대 재건축 아파트는 최근 용적률 상향으로 투자 매력이 커져 금융 규제가 취해져도 추가 상승할 가능성이 높다"고 전했다. 목동 하이페리온 내 VIP공인의 김현승 대표도 "최근 소형 평형 가격이 급등하고 있다"며 "목동은 단지 내 교체 수요가 많아 소형 평형이 움직이면 중대형으로 확산되기 때문에 상승세가 쉽게 꺾이지 않을 것"이라고 내다봤다.

금융당국 관계자는 "참여정부 땐 세제와 재건축 등 각종 규제가 모두 취해진 상황에서 금융 규제가 마지막 숨통을 끊어 놓았기 때문에 효과가 컸다"며 "지금은 규제가 다 풀린데다 시중 유동성도 넘치고 있어 금융 규제만으로 집값을 잡을 수 있을지 의문"이라고 시인했다.

김현석/이호기 기자 realist@hankyung.com

◆총부채상환비율(DTI · Debt To Income)＝미래에 돈을 갚을 수 있는지를 소득으로 따져 대출한도를 정하는 것을 말한다. 'DTI 40%'는 1년 동안 부담해야 하는 대출 원리금이 연소득의 40%라는 의미다.