[부동산 절세 가이드] (1) 다운계약서‥다운계약서 적발땐 취득세 최대 5배 과태료

[문] 서울 용산에 아파트 2채를 갖고 있는 김모씨는 5년간 보유한 아파트 한 채(취득가액 10억원)를 15억원에 팔면서 양도소득세를 줄이기 위해 거래가격을 12억원으로 줄여 쓰는 '다운계약서'를 작성했다. 실거래가가 사실로 드러날 때 불이익은?


[답] 김모씨의 경우 실거래가를 그대로 신고하면 양도소득세가 1억7700만원 나오지만 3억원을 내려 계약서를 썼을 때는 6200만원만 내면 된다. 단순 비교하면 1억1500만원의 양도세를 줄일 수 있다.

하지만 다운계약서는 정부의 실거래가 파악 체계가 매우 정교해져 쉽게 적발된다. 국토해양부가 개발한 실거래가 관리시스템이 성실신고 여부를 검증하는데 시세에서 10% 정도만 차이가 나도 의심선상에 오른다.

김씨가 허위로 계약서를 써서 용산구청에 신고했다가 적발되면 취득세의 3배(토지 또는 건축물을 취득할 수 있는 권리는 권리취득가액의 5%) 이하의 과태료가 부과된다. 주택거래신고지역에서는 취득세의 5배 이하가 부과된다. 다운계약서가 적발되면 김씨는 취득세 1500만원의 3배인 4500만원을 과태료로 내야 한다. 여기에 양도세 미납금과 부당과소신고불성실가산세 40%(4200만원) 등 1억7000만원을 추가로 납부해야 한다. 다운계약서를 쓸 때 냈던 6200만원을 더하면 세금총액은 2억3200만원이 된다. 정직하게 신고했을 때보다 5500만원의 세금이 더 드는 셈이다. 지금까지는 세무당국이 90일 이내에 적발해 과세했을 때를 가정했지만 석달 이후에는 연 10.95%의 이자까지 내야 한다.

매수자도 취득세의 3배인 4500만원을 과태료로 내야 한다. 게다가 다운계약서를 쓰면 나중에 양도차익이 늘어나 세금을 더 내야 하는 부담도 생긴다.

부동산 중개업자도 과태료(취득세의 3배)와 함께 영업정지를 당할 수 있다. 실거래가 허위 신고는 혜택보다 불이익이 훨씬 커서 결국 성실 신고가 최선의 절세 포인트다.