미분양 아파트에 대한 양도소득세 감면안이 발표되면서 수혜 범위를 놓고 주택분양시장에 혼란이 벌어지고 있다.

이미 분양을 받아 양도세 감면 대상에 들지 못한 사람들이 계약을 해제하고 새로운 계약을 맺는 방식으로 양도세를 회피할 움직임을 보여서다.

◆"일단 해약해 달라" 요구 잇따라

정부와 여당이 내놓은 대책에 따르면 세법개정안이 발표된 12일을 기준으로 이전에 분양계약이 체결된 아파트는 양도세 감면 혜택을 받지 못한다.

적용시한을 12일부터 올해 말까지 취득하는 신축주택(기존 미분양주택 포함)으로 못박았다.

대책 전에 분양을 받은 계약자들로서는 분통터질 노릇이다. 이 같은 계약자들은 계약일자를 12일 이후로 바꾸려는 유혹을 받을 수밖에 없다.

실제로 주택분양업체 관계자는 "최근에 분양을 받은 사람들을 중심으로 '다시 아파트를 사줄테니 일단 계약을 해제해 달라'는 요구가 잇따르고 있다"고 말했다.

가장 흔한 사례는 이미 맺은 계약을 해제해서 다시 맺는 이른바 '재계약'이다. 가령 A아파트를 분양받은 김씨가 분양계약을 해제한 뒤 같은 아파트를 매입하는 방식으로 계약일을 변경하는 것이다.

'교체계약'도 방법 가운데 하나다. 같은 단지 같은 동에서 비슷한 층을 분양받은 사람들이 각자 자신들의 계약을 해제하고 바꾸는 '스와핑'이다.

◆정부의 유권해석

기획재정부는 양도세 감면을 목적으로 재계약이나 교체계약을 시도했다면 실질과세 원칙에 따라 세금 혜택을 줄 수 없다고 밝혔다.

재산세제과 관계자는 "감면 대상 기간에 최초로 매매계약을 맺고 계약금을 낸 주택에 대해서만 혜택을 주겠다는 기준에 맞지 않는 행위"라며 "탈세를 위한 편법이 밝혀지면 계약일자와 상관없이 양도세를 물릴 방침"이라고 밝혔다.

다만 해외이민 등 불가피한 사유로 계약이 해제됐거나 계약금을 내고도 해제된 아파트를 제3자가 분양받을 경우에는 감면해 주기로 했다.

◆말로만 단속 방침

그러나 현실적으로 중도금을 내지 않는 등 초기 계약단계 일 때는 아파트 계약서를 다시 쓰거나 교체계약을 통해 계약일을 늦추더라도 이를 적발하기 어렵다.

계약일과 계약금 납부일이 항상 일치하는 것은 아니어서 기존 계약서를 버리고 건설업체와 입주 예정자가 새 계약서를 만들면 세무당국에서 밝혀내기 쉽지 않다.

교체계약을 하는 경우도 마찬가지다. 집을 바꾼 위층과 아래층에 사는 사람끼리 서로 "모른다"고 부인했을 때 사실 확인이 쉽지 않다. 기획재정부 관계자도 전수조사는 사실상 불가능하다고 인정하고 있다.

부동산업계 관계자는 "기획재정부의 해석에도 불구하고 양도세 감면 혜택을 받기 위한 편법계약이 성행할 것으로 보인다"며 "정부가 강력한 단속 의지를 보이는 수밖에 별다른 도리가 없다"고 말했다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com