재개발 또는 도시환경정비사업 예정구역에서 전 · 월세를 살거나 상가를 빌려 장사를 하려는 이들은 우선 재개발 · 도시환경정비구역 해당 여부부터 확인해야 한다.

예정지역인지 모르고 들어갔다가는 상가시설 투자금을 날리거나 살던 집에서 쫓겨날 수있기 때문이다. 예정구역 여부는 서울시 관할구청 등에 문의하면 금방 알 수 있다. 현재 서울시에는 299곳의 재개발 예정구역과 467곳의 도시환경정비사업구역이 있다.

다음으로 재개발 사업단계를 확인해야 한다. 주거 세입자의 경우 '정비구역 지정 공람공고일 3개월 이전'부터 거주하고 있는 사람에게만 임대아파트 입주자격이 주어진다.

이후 이사오는 세입자는 임대아파트 입주 자격이 없다. 주거이전비도 같은 기준을 충족해야 받을 수 있다. 상가의 경우는 '사업시행인가일 이전'에 들어가야 영업손실 보상을 받는다.

전입을 결정한 뒤에는 전입신고 세금계산서수령 세금신고 등을 정확히 해야 한다. 상가 영업손실보상금은 세입자 소득 증빙서류를 기준으로 감정평가해서 평균 3개월치를 지급한다.

그러나 소득신고가 제대로 되어있지 않으면 당해업종 국세청 신고 평균 금액으로밖에 보상받지 못한다.

상가시설투자의 경우 세금계산서를 받드시 챙겨둬야 감정평가를 제대로 받을 수있다. 세금 계산서가 없어서 투자금액을 제대로 인정받지 못하는 경우가 많다.

물론 시설투자는 가급적 하지 않는 것이 유리하다. 상가의 권리금은 인정받지 못하는 만큼 권리금이 있는 가게는 피하는 것이 좋다.

주거 세입자의 경우 전입신고를 받드시 해야 한다. 전입신고가 되어 있지 않으면 임대주택 입주권이 주어지지 않는다.

마지막으로 단독주택재건축 예정구역에 들어가는 것은 특히 조심해야 한다. 단독주택재건축과 재개발은 낡은 단독 · 다세대 주택을 헐고 아파트를 짓는다는 점에서 비슷하지만 현행법상 단독주택재건축구역에선 세입자에게 아무런 보상을 해주지 않는다.

조성근 기자 truth@hankyung.com