5가구 이상 임대 중이면 양도세 면제받아

[ 질문 ] 저(54)는 1996년에 임대 목적으로 지은 다가구주택(10가구 임대 가능) 한 채와 가족이 함께 사는 아파트 한 채를 갖고 있습니다.

다가구주택 완공과 함께 임대사업자 등록을 했고,지금까지 임대소득에 대한 종합소득세를 내오고 있습니다. 이번에 아파트를 팔고 이사를 가려고 하는데,아파트 비과세가 가능한지요.

[ 답 ] 다주택자들이 종합부동산세와 무거운 양도소득세를 피할 수 있는 방법이 있습니다. 시청이나 구청에 주택임대사업등록을 내고 세무서에서 사업자등록을 발급받은 후 주택임대사업을 하면 됩니다.

주택임대사업을 하면 임대주택은 곧바로 종합부동산세 대상에서 제외됩니다. 세법에서 요구하는 의무임대기간(5~10년)이 끝날 경우 양도세 중과도 피할 수 있습니다. 이러한 혜택은 임대사업을 진행하는 주택에 대해서만 주어집니다. 자신이 살고 있는 집은 1가구1주택의 양도소득세 비과세 혜택이 주어지지 않습니다.

하지만 주택임대사업을 2000년 전에 시작했다면 사정이 다릅니다. 임대하지 않은 나머지 한 채의 주택을 먼저 매각할 때도 1가구1주택 비과세 대상이 됩니다.

물론 요건이 충족돼야 합니다. 임대하는 주택은 5가구 이상이어야 합니다. 또한 임대하는 주택은 1986년 1월1일부터 2000년 12월31일까지의 기간 중에 신축된 주택이어야 합니다.

그리고 주택임대사업은 2000년 12월31일 이전에 시작해야 하고 임대 시작 3개월 이내 세무서에 주택임대신고서를 제출했어야 합니다.

결론을 말씀드리자면 의뢰인은 비과세 헤택을 받을 수 있습니다. 다가구주택은 원칙적으로 한 채의 주택으로 판단하기 때문에 앞서 거론한 조건(5가구 이상 임대)을 채우지 못해 임대사업등록이 불가능합니다. 그래서 종합부동산세를 납부하셔야 됐죠.하지만 양도세는 다릅니다.

소득세법에서는 다가구주택의 임대사업과 관련해 1가구를 하나의 주택으로 인정해 줍니다. 의뢰인은 1996년부터 10가구를 임대해 왔기 때문에 가능합니다. 임대 사실을 임대주택 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고서에 의해 신고하면 됩니다.

< 원종훈 세무사 국민은행PB >