[새해 부동산시장 전망] 먹구름 예고된 2009 부동산 시장…하반기에 햇살 볼까

경기침체 맞물려 주택경기 악화 불가피
규제완화 본격 시행…대규모 부양책으로 예상밖 조기회복 가능성도

내년 부동산시장은 2008년에 이어 어두운 그림자가 드리워질 것이란 전망이 지배적이다. 실물경기 침체와 맞물린 주택경기 악화가 지속될 공산이 크기 때문이다. 다만 하반기쯤이라도 경기회복 조짐이 보인다면 동반 회복세를 나타낼 수는 있다. 하지만 전문가들은 이번 경기불황이 단기간에 그치지 않고,적어도 2~3년 이상 장기화될 수도 있다고 경고한다. 이렇게 본다면 새해 부동산시장의 회복전망은 상반기를 지나봐야 확실해질 것으로 예상된다. 따라서 내년 부동산시장은 정부의 규제완화와 부양책 여부에 상관없이 상반기까지는 침체상황이 지속될 가능성이 높다는 게 전문가들의 대체적인 예측이다.

●기존 주택,하반기부터나 회복 조짐

기존 주택시장의 경우 과거 가격안정을 위해 묶어뒀던 규제가 완전히 풀린 상태다. 재건축,세제,분양권,금융부문 등 전방위적으로 해제가 이뤄졌기때문이다. 특히 투기과열지구 해제로 과거 부동산 투기의 온상이었던 분양권시장까지 전매가 허용됨에 따라 약간의 경기회복 조짐만 보여도 투자자들이 움직일 수도 있다는 게 업계 관계자들의 설명이다. 또한 2008년 풀었던 규제들이 연초부터 대부분 시행단계에 들어간다. 이로써 하반기부터는 주택시장을 덮고 있는 '침체 구름'이 서서히 걷힐 수 있을 것이란 게 상당수 전문가들의 관측이다. 금리인하 기조와 대출규제 완화 등의 금융환경변화도 기존 주택시장에는 호재가 될 것으로 보인다.

또한 새해 입주물량이 2008년보다 감소할 전망이어서 이 조건도 집값이 상승반전될 수 있는 요인이 될 수 있다. 2009년 전국의 입주예정 물량은 18만8776가구에 이를 전망이다. 이는 2008년 27만5180가구보다 30%가량 줄어든 수준이다. 특히 서울은 2008년에 4만9626가구에 달했으나,새해엔 2만여가구로 절반에 불과하다.

그러나 입주물량이 곧바로 상승요인으로 작용할 것이라고 보기에는 무리일 수 있다는 지적도 강하다. 현재 투자심리 위축은 단순히 공급과잉만이 원인이 아니기 때문이다. 그보다는 경기불황과 고분양가,실물경기 침체 등 부동산시장 외적인 요소가 워낙 강하게 작용하고 있는 탓이다. 더욱이 전매제한 완화는 매매시장에 호재로 작용할 수도 있고,악재가 될 수도 있다. 분양권 매물을 증가시켜 기존 주택시장에 공급초과 현상을 불러올 수도 있다. 다만 정부가 올해보다 더욱 강력한 부양책을 내놓을 공산이 커서 이 부문이 시장에 활기를 불어넣으면서 기존 악재를 상쇄시킬 가능성이 높다. 이로 인해 하반기부터 서서히 회복세를 나타낼 것으로 전망된다.

●신규 분양시장,지역따른 양극화

분양시장 침체는 2009년에도 계속될 전망이다. 세금완화 등 신규주택 취득에 대한 규제가 크게 완화되긴했지만 금융위기에 따른 실물경기 침체,고분양가,공급과잉 등의 여파로 매수심리가 꽁꽁 얼어붙었기 때문이다. 하지만 호재도 있긴 하다. 지방은 물론 수도권에서도 신규분양주택에 대한 전매금지기간이 대폭 완화된 것은 가수요 유발요인이 될 수 있다. 특히 새해에 공급될 광교ㆍ한강ㆍ교하 신도시 아파트 등이 수요자들의 발길을 끌어모으면서 분양시장의 불씨가 될 수 있을지 관심이 쏠리고 있다. 분양가 인하도 분양시장의 열기회복에 한 요소가 될 것으로 예상된다. 따라서 새해 분양시장은 분양가와 입지여건에 따라 수요자들이 몰리는 양극화 현상이 심화될 것으로 전망된다.

●토지시장은 여전히 찬 바람

토지시장은 대규모 개발사업 보상금이 변수이긴 하지만,각종 개발사업이 급감하고 있어 하락세가 지속될 것으로 예상된다. 지방의 토지거래허가구역 규제가 풀린다 해도 부재지주에 대한 양도세 중과가 해소되지않고 있는 데다,수도권에서는 토지거래허가구역 제한완화가 쉽지 않은 상태여서 투자 분위기가 살아나기는 어려울 것으로 전망된다. 다만 군사시설보호구역과 그린벨트 해제 등 수도권 토지이용 규제가 일부 해제되면서 지역에 따른 국지적 상승세가 나타날 수는 있다.

●상가ㆍ오피스텔 시장 '흐림 지속'

상가ㆍ오피스텔 시장 역시 찬바람이 잦아들기는 어려울 것으로 예상된다. 이들 상품은 실물경기 상황과의 연계성이 워낙 강하기 때문이다. 오피스텔의 경우 2008년 상반기까지는 저금리에 종부세 회피수요가 몰리면서 매수세가 형성됐다. 이로써 주택시장과 달리 투자바람이 불었지만,새해에는 이들 호재요소가 사라지면서 깊은 잠에 빠질 공산이 크다. 특히 수익형 부동산은 주거용보다 투자용으로 매매가 이뤄지기 때문에 경기상황에 민감하게 움직인다. 따라서 경기회복 조짐이 보이지 않는 한 이들 수익형 부동산시장 전망은 어두울 수밖에 없다.



글=박영신/사진=김병연 기자 yspark@hankyung.com