'9.19 서민주택공급대책'의 핵심은 이른바 '보금자리 주택'으로 통칭되는 소형 공공분양주택과 임대주택을 2018년까지 전국에 150만가구를 공급하겠다는 것이다. 이 중에 100만가구가 수도권에 쏟아진다. 같은 기간 수도권에 나올 주택이 300만가구란 점을 감안하면 어쨌든 엄청난 계획물량이다. 이 계획의 실행 여부는 더 지켜봐야겠지만 서민들은 이를 염두에 두고 내집마련 전략을 새로 짜볼 필요가 있다.

보금자리 주택이 계획대로 공급될 경우 수급불균형으로 그동안 가격이 급등했던 강북과 수도권 외곽 소형 아파트 값이 안정세를 보일 것으로 전망된다.

따라서 무주택자들은 내집마련계획을 성급하게 추진하기보다,이번 정부대책의 추진과정을 보면서 다소 여유를 가져보는 것도 괜찮다는 게 전문가들의 의견이다.

특히 내집마련 수요자들은 최근 건설업체들이 자금확보를 위해 구매조건을 유리하게 조정해서 내놓는 미분양 아파트를 덥석 잡으면 안 된다는 뜻이다.

물론 이번 공급확대정책이 얼마나 실효성 있게 추진될지는 물론 지켜봐야 한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 그러나 "앞으로 주택공급이 어떻게 진행되는지 잘 살펴본 뒤 내집마련에 나서도 늦지는 않을 것으로 본다"고 말했다.

한편으론 도심 주택공급 확대를 위해 뉴타운.재개발을 활성화하다 보면 이사수요가 급격히 늘어나 전세시장이 불안해질 수 있다.

계획대로 도시 근교 그린벨트와 산지.구릉지에서 주택공급이 진행돼 수급이 균형을 맞춰가면 다행이다.

김희선 부동산114 전무는 "아무래도 전셋값 오름세가 걱정된다면 임대주택을 먼저 얻었다가 2~3년 뒤 분양주택 청약에 나서는 '점프전략'을 구사하는 것도 좋은 대안"이라고 조언했다.

◆서울 도심 가까운 곳으로 'U턴'

주택공급의 지역적 축이 신도시에서 수도권 도심과 근교,외곽으로 옮겨감에 따라 내집마련의 타깃도 이들 지역으로 빨리 돌려야 한다.

서울 도심 가까운 지역에 싼값의 주택이 지어지는데 굳이 30~50㎞나 떨어진 동탄2,검단,오산 세교 등에 내집을 마련할 필요는 없다.

반면 뉴타운ㆍ재개발 투자는 기다리는 지혜가 필요해 보인다. 국토해양부가 도시재정비촉진지구(이하 재촉지구)를 25곳 추가지정(인천,경기지역 기존 재촉지구 10곳 포함)하겠다고 밝힌 것은 서울시 지역균형발전조례에 의한 뉴타운을 도시재정비촉진특별법상의 재촉지구로 다시 지정한다는 의미로 풀이된다.

현재 서울시 조례에 따른 뉴타운은 12곳.발표를 액면 그대로 받아들이면 앞으로 서울시내에서 3곳 정도가 재촉지구로 지정될 수 있다.

전영진 예스하우스 대표는 "뉴타운이 재정비촉진지구로 지정되면 토지거래허가구역이 되는 등 규제사항이 늘어나 지분가격이 오히려 떨어질 수 있다"며 "최근 뉴타운ㆍ재개발 시장의 약세 분위기가 반전되기 어려워 보인다"고 말했다.

◆예ㆍ부금 해약하고 청약저축 가입

'보금자리 주택'은 청약저축 가입자에게만 공급한다. 150만가구나 되는 데다 주변 집값보다 15% 싸게 분양된다.

또한 입주 초기에 집값의 30%로 지분을 살 수 있는 '지분형 임대주택'도 선보인다. 따라서 청약통장을 처음 만드는 사람들은 중ㆍ소형 공공주택에 신청할 수 있는 '청약저축 통장'에 가입하는 게 유리하다. 특히 이번 대책으로 인해 중·소형 공공주택이 큰 폭으로 늘어날 것이기 때문이다.

기존 청약예금ㆍ부금 가입자 중에서도 공공이 짓는 중·소형 주택(전용 85㎡ 이하)에 관심있다면 기존 통장을 해약하고 청약저축에 가입하는 것도 고려해볼 만하다.

전문가들은 "청약저축 통장은 순차제(가입기간,납입횟수,저축총액,해당지역 거주기간 등 기준에 따라 순차적으로 공급)를 따르기 때문에 조기에 당첨될 확률은 높지 않지만 지금 가입해 5~6년 뒤 청약을 노리는 것도 한 방법"이라고 말했다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com