올해 하반기 상가시장은 경기침체 여파로 약세를 보일 것으로 전망된다.

박대원 상가정보연구소 소장은 "불황에 따른 상가 매출 감소로 임대료 인하 요구가 많고 수익이 보장된 상가공급도 마땅치 않아 투자를 보류하는 분위기가 강하다"면서 "규제가 강한 주택 및 토지시장 투자도 꺼려 일부 '알짜 상권' 위주로 투자가 몰릴 수도 있다"고 전망했다.

또한 오피스텔은 오는 9월부터 준공 후 일정 기간(현행법으로는 최장 1년까지) 전매가 제한돼 상가 시장이 반사이익을 얻을 것으로 보는 시각도 있다.

전문가들은 배후 세대가 많은 단지 내 상가(잠실 주공1ㆍ2단지,잠실시영)와 수도권 내 오산세교(4420가구),광명소하(2665가구) 등 대규모 택지지구 내 상가,내년 개통이 예정된 지하철 9호선 1단계 역세권 상가 등을 추천했다.


◆잠실 상권 주목 및 수도권 택지지구 상가 주목

송파구 잠실일대에는 올해 새로 입주하는 초대형 재건축 단지가 많다.

잠실동에는 7월 주공2단지(5563가구)，9월 주공1단지(5678가구)가 입주한다.

신천동에선 8월에 잠실시영 아파트(6864가구)가 집들이를 한다.

이들 대형 단지를 배후세대로 끼고 있는 단지 내 상가는 다음 달부터 순차적으로 분양된다.

그러나 이들 단지 내 상가는 배후세대가 튼튼한 대신 분양가가 그만큼 비싸 투자에 신중을 기해야 한다.

유영상 SG뱅크 상가경제연구소 소장은 "지난해 잠실에서 분양된 레이크팰리스,트리지움 등 단지 내 상가 분양가가 3.3㎡당 1억2000만~1억5000만원에 달할 정도로 폭등해 고분양가 논란이 있었다"며 "분양가 대비 투자수익률을 면밀히 따져 투자를 결정해야 한다"고 조언했다.

그는 또 "통상 안정적인 단지 내 상가 규모는 상가 연면적과 배후가구 수 비율이 '0.99~1.65㎡/1가구'가 돼야 한다"며 "상가 공급 호수가 적정한지도 살펴봐야 한다"고 덧붙였다.

잠실 재건축 단지의 정확한 점포 공급개수,분양시기 및 분양가는 아직 결정되지 않았다.

대규모 택지지구 내 상가도 고려할 만하다.

올해 하반기에는 4420가구가 들어서는 오산세교 단지 내 상가가 9월 공급된다.

10월에는 2665가구를 낀 광명소하 단지 내 상가도 분양된다.

최고 인기를 끌고 있는 판교 단지 내 상가도 9월께 분양이 예정돼 있다.

이들 상가는 주택공사가 순차적으로 분양하며 주공 홈페이지(www.jugong.co.kr)나 매월 둘째주 금요일 일간지에 공고되는 분양내용을 참고하면 된다.

추첨 및 입찰결과 역시 매월 초 홈페이지에 게재된다.

주공 단지 내 상가는 택지개발지구에 대단위로 조성되기 때문에 기존의 도심과 차별되는 상권 형성이 가능하고 대부분 세대원이 많은 중ㆍ소형 아파트로 구성되어 배후 고객수가 많다는 이점이 있다.

특히 주공상가는 평균 100가구당 점포가 1개에 불과해 상대적으로 높은 수익성도 기대할 수 있다.

◆상가별 투자전략

실수요자와 초보 투자자들이 접근하기에 부담이 덜한 상가는 단지 내 상가와 역세권 근린상가다.

단지 내 상가는 배후에 아파트를 끼고 있어 수요가 고정적인 게 장점이다.

주상복합상가와 테마상가(쇼핑몰)는 현재의 공급과잉 현상이 해소되지 않는 한 일단 피하는 게 상책이다.

작년부터 주상복합상가는 일부 상층부 거주인구가 적은 단지를 중심으로 공급과잉 양상을 보이고 있다.

테마상가는 대량의 물건이 경매 시장에 매물로 나오고 있어 주의가 요구된다.

단지 내 상가라 해도 분양가가 높으면 수익률은 제한적이게 마련이다.

입점 업종 가운데 세탁소 슈퍼마켓 등의 근린 업종은 분양가가 3.3㎡당 3000만~4000만원이 넘으면 임대료를 감당할 수 없다고 알려져 있다.

또한 분양가가 싸더라도 배후 아파트 단지 규모가 500가구를 넘지 않으면 재고해보는 것이 좋다.

역세권 근린상가는 유동인구가 많아 경기의 영향을 덜 타고 환금성이 좋지만 주의사항이 있다.

접근성이 좋아도 가시성이 떨어져 소비층의 발길이 닿지 않거나 이름과 컨셉트만 바꿔 새롭게 분양한다면 투자성을 거듭 확인해야 한다.

택지지구 내 근린상가의 관건은 아파트 입주율에 있다.

택지지구는 초기에 교통망과 편의시설 부족으로 입주가 원활하지 않다.

상권이 정착되기 전까지 최소 2~3년이 필요하다.

입주 2년이 넘었지만 아직도 30% 이상 비어있는 용인 동백지구 근린상가가 대표적인 경우다.

주상복합상가는 도심권 일부 단지를 중심으로 공급과잉 양상이 나타나고 있다.

상가 공실이 많은 주상복합상가는 상가 비율이 지나치게 높은 곳에서 발생하기 때문에 투자 전 사전 답사는 필수다.

입주자의 경제적 수준이 높고 지하철 연결 프리미엄이 있는 곳을 중심으로 상가비율을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

테마상가는 여전히 불투명하다.

소액으로 투자가 가능하다는 이점이 있지만 동대문 남대문 강남 등 대형 상권에서도 빈 상가가 눈에 띈다.

분양업체가 높은 수익률을 제시하더라도 상가 활성화 계획과 운영업체의 관리능력을 꼼꼼하게 분석해야 한다.

박대원 상가정보연구소 수석연구원은 "무리하게 대출을 받아 상가에 투자했다가 공실이 발생하거나 수익률이 저조하면 낭패를 보기 십상"이라며 "여유 자금을 이용해 리스크를 감당할 수 있는 수준에서 고려하는 것이 좋다"고 조언했다.

정호진 기자 hjjung@hankyung.com