재건축 아파트의 개발이익 환수를 둘러싼 논란을 없애기 위해 현행 재건축 사업 틀을 전면 개편，민간업체가 일괄 매수한 후 개발.분양하는 방식을 고려해볼 만하다는 의견이 제시됐다.

또 전매제한 제도도 바꿔 민간택지에 지어지는 아파트에 한해 일단 전매 제한을 풀어 소유권 이전 등기 후 매매할 수 있도록 하되,과열 조짐이 나타나면 지방자치단체가 전매제한 기간을 설정하자는 방안도 제기됐다.

한국건설산업연구원이 9일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 개최한 '새 정부의 바람직한 주택.부동산 정책과제' 토론회에서 두성규 연구위원은 "정부는 서민층을 위한 임대주택 확충 등에 집중하고 주택시장은 시장 자율에 맡기는 것이 바람직하다"며 이 같은 방안을 발표했다.

이 연구원은 최재덕 현 대통령직 인수위원회 경제2분과 위원이 지난해 말까지 원장으로 재직했던 곳이어서 이 같은 제안들이 향후 차기 정부의 정책에 반영될지 주목된다.

두 연구위원은 우선 개발이익 환수 문제가 쟁점인 재건축에 대해 '민간업체 일괄매수 개발방안'을 제안했다.

그는 "도심 주택공급 확대에 필수적인 재건축사업을 원활하게 추진하기 위해 민간 건설업체가 재건축 단지를 통째로 사들인 후 개발해 분양토록 하면 사업 기간이 현행보다 2~4년 단축되고 개발이익도 간편하게 환수할 수 있다"고 주장했다.

그는 이를 위해 시.군.구청장이 재건축 단지를 가칭 '정비촉진구역'으로 지정해 시행업체를 선정하고,시행업체가 아파트 소유권의 3분의 2 이상을 매입하면 잔여분에 대한 수용권을 부여하는 등의 구체적인 방안도 제시했다.

정비촉진구역에는 △뉴타운 수준으로 용적률 등의 규제를 완화해주고 △토지를 확보한 시행자가 아파트를 분양할 때 기존 소유자에게는 우선 분양권을 주고 △개발이익은 시행자로부터 일괄 환수토록 하면 된다는 설명이다.

이와 함께 '누더기' 식 재건축 개발이익 환수 규제들은 완화해야 한다고 강조했다.

두 연구위원은 또 "최장 10년까지 전매를 제한한다는 것은 과도한 만큼 입주 후의 전매제한 기간을 대폭 단축시켜야 한다"고 강조했다.

아울러 도심 역세권 등의 개발 밀도를 대폭 상향 조정해 중.소형 주택을 늘릴 것을 제안했다.

이외에 두 연구원은 "주택을 주택통장이 필요 없는 임대사업 법인에게도 분양하고,개인에 대한 주택공급도 소득 수준에 따라 구별해야 한다"고 주문했다.

예컨대 소득이 낮은 1∼4분위까지는 저소득층으로 분류해 공공임대주택을 공급하거나 임대료를 보전해주고，이보다 소득이 높은 5∼6분위는 공공분양주택을 공급하되 7분위 이상 고소득층은 분양가 상한제가 적용되지 않는 고급 주택을 청약할 수 있도록 하자는 것이다.

그는 이 밖에 "민간업체도 공공택지를 공급할 수 있게 경쟁체제를 도입하고,기부채납 등 원가 상승 요인을 없애 분양가 인하를 유도해야 한다"고 제안했다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com