건설교통부가 계획하고 있는 재건축 규제 완화가 시행되면 참여정부의 중첩 규제로 족쇄가 채워졌던 재건축 사업장들이 활기를 띨 전망이다.
특히 이제까지 답보 상태였던 개포.고덕.둔촌 지구 등 저밀도 단지를 비롯해 중층 아파트인 대치동 은마,압구정동 현대,잠원동 한신아파트 등 강남 일대 재건축 사업이 속도를 낼 것으로 기대된다.
하지만 대통령직 인수위와 서울시는 재건축 규제 완화에 앞서 강북을 중심으로 한 재개발 활성화를 강조하고 있는 데다 관련 법 개정이 가능한 시점 등을 감안하면 규제완화 효과가 당장 가시화되기는 어려울 것으로 보인다.
◆부담금 통폐합 세부 기준에 '촉각'
건교부 규제완화 방안 중 눈길을 끄는 것은 재건축 부담금의 통폐합이다.
현행 '재건축 부담금'과 '기반시설 부담금''임대주택 의무건설' 등 세 가지 부담금을 '초과이익 부담금'으로 통폐합하겠다는 것이 건교부의 구상이다.
현행 재건축 부담금도 기반시설 부담금과 임대주택 의무건설 비용을 공제하고 있다.
또 인수위는 규제를 완화하되 개발 이익은 현금으로 최대한 환수하겠다는 방침이어서 구체적인 통폐합 기준에 따라 전체 부담금이 감소할지 여부가 결정될 전망이다.
다만 강남 일대 재건축 사업장은 대부분 임대주택 건설을 기피하고 있어 앞으로 임대주택 의무 비율이 폐지되면 자산가치 상승 측면에서는 훨씬 유리해질 것으로 보인다.
강운산 한국건설산업연구원 연구위원은 "통폐합 과정에서 이중부담 성격이 큰 기반시설 부담금만 소폭 줄어도 사업 비용 감소는 물론 분양가 인하에도 큰 효과가 있을 것"이라고 설명했다.
◆선분양제 변경 효과 클 듯
후분양제를 폐지하고 선분양을 허용하겠다는 방안은 상당한 효과를 낼 것으로 예상된다.
현재 재건축 단지의 일반분양 물량은 후분양제로 공급하도록 돼 있다.
수도권 과밀억제권역에서 2003년 7월1일 이후 사업시행 인가를 신청한 곳은 80% 이상 시공된 이후 입주자를 모집토록 하고 있다.
이 후분양제는 프로젝트 파이낸싱 등 금융 시스템이 뒷받침되지 않아 재건축 사업을 위축시킨다는 지적을 받아 왔다.
초기 사업비를 조달하기 위해 쓰여진 금융 비용이 분양가에 전가돼 분양가 인상을 초래하는 부작용도 빚어지고 있는 것이 현실이다.
선분양제가 도입되면 분양 대금을 조기에 회수할 수 있어 금융비용 부담이 줄어들게 된다.
또 분양 시기가 앞당겨지면서 후분양제에 따른 공급 공백이란 불안 요인이 해소되는 효과도 기대할 수 있다.
더욱이 건교부는 재건축 사업의 시공사 선정 시기를 현행 사업시행 인가 이후에서 조합설립 인가 시점으로 앞당길 예정이어서 후분양제 폐지 효과가 상당할 것이란 전망이다.
◆용적률.소형주택 비율 완화가 관건
전문가들은 용적률 완화폭과 함께 소형주택 의무비율 폐지가 이뤄질지 주목하고 있다.
재건축 사업이 대부분 1 대 1 방식으로 추진되고 있어 이들 규제가 풀리지 않으면 사업 추진이 여의치 않기 때문이다.
임달호 현도컨설팅 대표는 "강남 개포지구 4단지의 경우 현행 용적률로는 조합원 가운데 80%가 전용면적 60㎡대 소형 주택으로 갈 수밖에 없다"며 "용적률 완화 없이는 사업을 진행하기 어려운 곳이 상당수"라고 지적했다.
이정선 기자 sunee@hankyung.com
특히 이제까지 답보 상태였던 개포.고덕.둔촌 지구 등 저밀도 단지를 비롯해 중층 아파트인 대치동 은마,압구정동 현대,잠원동 한신아파트 등 강남 일대 재건축 사업이 속도를 낼 것으로 기대된다.
하지만 대통령직 인수위와 서울시는 재건축 규제 완화에 앞서 강북을 중심으로 한 재개발 활성화를 강조하고 있는 데다 관련 법 개정이 가능한 시점 등을 감안하면 규제완화 효과가 당장 가시화되기는 어려울 것으로 보인다.
◆부담금 통폐합 세부 기준에 '촉각'
건교부 규제완화 방안 중 눈길을 끄는 것은 재건축 부담금의 통폐합이다.
현행 '재건축 부담금'과 '기반시설 부담금''임대주택 의무건설' 등 세 가지 부담금을 '초과이익 부담금'으로 통폐합하겠다는 것이 건교부의 구상이다.
현행 재건축 부담금도 기반시설 부담금과 임대주택 의무건설 비용을 공제하고 있다.
또 인수위는 규제를 완화하되 개발 이익은 현금으로 최대한 환수하겠다는 방침이어서 구체적인 통폐합 기준에 따라 전체 부담금이 감소할지 여부가 결정될 전망이다.
다만 강남 일대 재건축 사업장은 대부분 임대주택 건설을 기피하고 있어 앞으로 임대주택 의무 비율이 폐지되면 자산가치 상승 측면에서는 훨씬 유리해질 것으로 보인다.
강운산 한국건설산업연구원 연구위원은 "통폐합 과정에서 이중부담 성격이 큰 기반시설 부담금만 소폭 줄어도 사업 비용 감소는 물론 분양가 인하에도 큰 효과가 있을 것"이라고 설명했다.
◆선분양제 변경 효과 클 듯
후분양제를 폐지하고 선분양을 허용하겠다는 방안은 상당한 효과를 낼 것으로 예상된다.
현재 재건축 단지의 일반분양 물량은 후분양제로 공급하도록 돼 있다.
수도권 과밀억제권역에서 2003년 7월1일 이후 사업시행 인가를 신청한 곳은 80% 이상 시공된 이후 입주자를 모집토록 하고 있다.
이 후분양제는 프로젝트 파이낸싱 등 금융 시스템이 뒷받침되지 않아 재건축 사업을 위축시킨다는 지적을 받아 왔다.
초기 사업비를 조달하기 위해 쓰여진 금융 비용이 분양가에 전가돼 분양가 인상을 초래하는 부작용도 빚어지고 있는 것이 현실이다.
선분양제가 도입되면 분양 대금을 조기에 회수할 수 있어 금융비용 부담이 줄어들게 된다.
또 분양 시기가 앞당겨지면서 후분양제에 따른 공급 공백이란 불안 요인이 해소되는 효과도 기대할 수 있다.
더욱이 건교부는 재건축 사업의 시공사 선정 시기를 현행 사업시행 인가 이후에서 조합설립 인가 시점으로 앞당길 예정이어서 후분양제 폐지 효과가 상당할 것이란 전망이다.
◆용적률.소형주택 비율 완화가 관건
전문가들은 용적률 완화폭과 함께 소형주택 의무비율 폐지가 이뤄질지 주목하고 있다.
재건축 사업이 대부분 1 대 1 방식으로 추진되고 있어 이들 규제가 풀리지 않으면 사업 추진이 여의치 않기 때문이다.
임달호 현도컨설팅 대표는 "강남 개포지구 4단지의 경우 현행 용적률로는 조합원 가운데 80%가 전용면적 60㎡대 소형 주택으로 갈 수밖에 없다"며 "용적률 완화 없이는 사업을 진행하기 어려운 곳이 상당수"라고 지적했다.
이정선 기자 sunee@hankyung.com
