신도시 추가건설을 통한 주택공급 확대와 분양가 인하,주택담보대출 규제강화 등을 골자로 한 '11·15 부동산 대책'이 나온 지 오는 15일로 1년이 된다.

서울 강남권을 포함한 버블세븐지역의 집값은 지난 1년 사이에 크게 안정돼 대책이 일단 집값을 잡는 데는 효과를 낸 것으로 평가된다.

그러나 주택대출 규제강화는 주택투기수요를 억제하는 수준을 넘어 실수요자들의 주택매입을 어렵게 만들어 거래가 끊기는 바람에 이사도 가지 못하고,지방에서는 미분양 아파트가 누적돼 주택전문업체들의 경영난이 심화되는 등 상당한 부작용도 나타나고 있다.

◆강남 집값 안정세


11·15대책은 신도시 등 공공택지의 땅값(택지비) 인하와 공급 확대로 분양가를 끌어내리고,이를 통해 고분양가 등을 업고 치솟던 집값을 잡겠다는 것이 핵심 목표였다.

12일 국민은행에 따르면 11·15대책 발표 후 지난달까지 1년간 서울 아파트값은 6.9% 올라 대책이 나오기 전 1년간 상승률인 13.3%의 절반 수준에 머물러 일단 집값 급등세에 제동이 걸린 것으로 분석된다.

수도권 전체로도 7.4% 상승에 그쳐 전년 상승률(12.8%)에 훨씬 못 미쳤다.

특히 집값 상승을 주도해왔던 강남·서초·송파 등 강남 3구는 지난 1년간 1.2~1.6% 오르는 데 그쳤다.

이들 지역은 대책 발표 전 1년 동안 아파트값이 15.5~19%나 올랐었다.

경기도 과천은 대책 발표 전후 1년간 아파트값이 33.2% 상승에서 3.3% 하락으로 급전직하했다.

반면 집값이 거의 움직이지 않았던 강북권의 노원·강북·중랑구는 대책 발표 후 1년간 12.2~20.6%나 올라 대책 발표 전 1년 상승률(2.6~4.1%)의 4~5배에 달해 대조를 보이고 있다.

◆주택거래 공백상태 심각

집값은 전반적으로 안정됐지만,주택 거래는 급감했다.


종합부동산세 등 보유세와 양도세가 올라가고 금융권 대출규제까지 강화되는 등 강도 높은 수요억제책으로 실수요자들도 집을 팔거나 살 엄두를 못내고 있는 실정이다.

실제 지난 9월 전국의 아파트 거래량은 2만9612가구로 올 들어 최저수준이었다.

수도권 역시 1만5426가구로 통상 계절적인 비수기로 꼽히는 7~8월 수준에도 못 미쳤다.

한 전문가는 "세금 및 대출규제 강화로 기존 주택 거래가 끊기다시피해 살던 집이 안 팔려 이사를 가지 못하는 실수요자들이 늘고 있다"며 "기존 주택 거래와 신규 주택 분양이 맞물려 선순환될 수 있는 보완책이 필요한 상황"이라고 지적했다.

신도시 등 공공택지의 분양가 인하대책이 앞으로 얼마나 실효성을 거둘지도 관심이다.

고분양가 논란으로 집값 급등을 촉발해 11·15대책이 나오게 하는 원인이 됐던 파주신도시의 경우 오는 21일께부터 청약을 받는 주택의 분양가가 3.3㎡당 중·소형은 950만원 이하,중·대형은 1100만원 이하에서 정해질 전망이다.

지난해 9월 이곳에서 중·대형 아파트가 3.3㎡당 1297만원에 분양됐던 것에 비하면 15% 정도 낮아진 것이다.

이는 정부가 11·15대책에서 추정했던 25% 안팎의 분양가 인하효과보다는 미흡한 수준이다.

◆주택공급 내년이 변수

건교부는 주택 인·허가 건수를 기준으로 올해 수도권 주택건설 목표인 30만가구 공급은 무난하다고 강조하고 있다.

실제 올 9월까지 수도권에서 사업승인 또는 건축허가를 받은 주택은 13만4291가구로 전년동기보다 41% 늘었다.

하지만 주택건설 인·허가가 이처럼 증가한 것은 지난 9월 민간택지까지 전면 확대된 분양가상한제를 피하기 위해 건설업체들이 인·허가를 서둘렀기 때문이다.

전문가들 사이에서 "내년부터가 문제"라는 지적이 나오는 것도 이런 이유에서다.

무엇보다 문제는 정부가 주택공급 로드맵에서 제시한 대로 수도권에서 연평균 15만가구씩 건설돼야 할 민간택지가 여전히 제 기능을 못하고 있다는 점이다.

정부가 민간택지 공급을 늘리겠다며 계획관리지역의 용적률을 200%로 높이고 민·관 공동택지개발 제도를 새로 도입했지만 아직 가시적인 성과가 없는 상태다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com