다음 달 파주신도시를 시작으로 12월 은평뉴타운,내년 6월 김포 양촌신도시，9월 광교신도시 등 수도권 '빅4' 분양이 잇따를 예정이어서 예비 청약자들의 관심이 집중되고 있다.

특히 최대 관심인 분양가는 은평뉴타운이 가장 높고 파주와 광교신도시가 엇비슷한 수준으로 그 다음이며,김포 양촌신도시가 가장 싼 것으로 예상돼 실수요자들의 청약 전략에 큰 변수가 될 전망이다.

이에 대해 전문가들은 절대적인 분양가 수준뿐만 아니라 각 지역별로 분양가와 주변 시세 간 편차가 다른 점도 고려해 청약 전략을 짜는 것이 바람직하다고 지적하고 있다.

전문가들은 또 청약가점 커트라인은 광교신도시와 은평뉴타운 50~65점,파주신도시 40~50점,김포 양촌신도시 35~45점 수준이 될 것으로 예상했다.



◆김포신도시 분양가 가장 싸

29일 건설교통부,서울시,경기지방공사 및 업계에 따르면 분양이 가장 빠른 파주신도시 분양가는 3.3㎡(1평)당 950만~1100만원,은평뉴타운은 1150만~1400만원대 후반,광교신도시는 940만~1100만원,김포 양촌신도시는 800만원대 후반이 될 전망이다.

다음 달 파주신도시 1~2지구 동시분양에 참여하는 8개 건설업체들은 전용면적 85㎡(25평) 이하 중ㆍ소형 아파트는 3.3㎡당 950만원 안팎，85㎡ 초과 중ㆍ대형은 1100만원 이하 수준으로 분양가를 책정하고 있다.

광교신도시 분양가는 파주신도시와 비슷한 수준이 될 것으로 예상된다.

최근 발표된 광교신도시 택지 가격을 기준으로 추산한 결과 중.대형 분양가는 3.3㎡당 1086만~1131만원,중.소형은 3.3㎡당 940만원 선이 될 전망이다.

은평뉴타운 분양가는 아직 미정이지만 지난해 서울시가 발표한 3.3㎡당 1151만~1523만원보다는 낮아질 것으로 예상된다.

업계에서는 1150만~1400만원대 후반이 될 것으로 내다보고 있다.

김포 양촌신도시는 최근 건설교통부가 800만원대 후반 수준으로 잠정 결정한 상태다.

은평뉴타운과 김포 양촌신도시 간 분양가 격차가 3.3㎡당 최대 600만원 정도 되는 셈이다.


◆은평 분양가 시세보다 높아

분양가를 주변 시세와 비교하면 은평뉴타운 분양가는 시세보다 크게 높은 반면 광교신도시와 김포 양촌신도시는 오히려 주변 시세보다 낮아 투자가치 면에서 가장 유리한 것으로 조사됐다.

부동산114에 따르면 은평뉴타운 인근인 불광동 집값은 3.3㎡당 평균 1144만원이며,은평구 전체 평균 집값은 939만원이다.

은평뉴타운 분양가가 업계 예상대로 1150만~1400만원대 후반으로 결정되면,주변 시세보다 최대 300만~500만원가량 높다는 계산이 나온다.

반면 광교신도시는 주변 시세보다 최대 200만~400만원 정도 낮은 것으로 분석된다.

인근 용인시 수지구의 경우 평균 아파트값이 3.3㎡당 1328만원이기 때문이다.

또 다른 인근 지역인 수원시 영통구의 아파트값은 평균 1005만원으로 광교 분양가와 비슷하다.

김포 양촌신도시 역시 인근 장기동 아파트 시세는 3.3㎡당 평균 948만원으로 조사돼 신도시 분양가가 현 시점에서는 주변 집값보다 50만~70만원가량 낮은 상황이다.

파주신도시는 분양가가 인근 금촌지구보다는 비싸고 교하지구보다는 다소 낮아 실수요자들의 반응이 엇갈릴 전망이다.

현재 금촌지구 집값은 3.3㎡당 평균 721만원,교하지구는 평균 1163만원 수준이다.


◆전문가는 광교신도시 가장 선호

전문가들의 투자가치 평가에서는 광교신도시,은평뉴타운,파주신도시,김포 양촌신도시 순으로 나타났다.

전문가 10명을 상대로 설문조사한 결과 투자가치가 가장 높은 곳으로 광교신도시를 꼽은 사람은 5명,은평뉴타운은 4명이었고,나머지 한 사람은 두 곳의 투자가치를 동급으로 평가했다.

고준석 신한은행 부동산재테크팀장은 "광교는 신도시인 데다 상대적으로 분양가가 싸고 강남과 인접해 은평 뉴타운보다 가격 상승 가능성이 더 높을 것"이라고 분석했다.

박상언 유엔알컨설팅 사장은 "은평뉴타운은 40대 이상 연령층이,광교신도시는 30대 연령층이 많이 선호하는 등 수요자에 따라 두 지역에 대한 선호도가 많이 차이난다"고 지적했다.

또 은평뉴타운과 광교신도시를 빼고 파주신도시와 김포 양촌신도시에 대한 평가에서는 전문가 10명 가운데 8명이 파주에 점수를 더 줬다.

강현구 내집마련정보사 정보분석실장은 "파주신도시는 경의선과 자유로가 가깝고 남북 화해 호재가 있는 반면 김포신도시는 주요 도로인 48번 국도 정체가 심해 교통여건이 떨어지는 편"이라고 평가했다.

임도원 기자 van7691@hankyung.com