건설교통부가 오는 9월 분양가상한제 확대·시행에 맞춰 새 기본형 건축비를 확정함에 따라 앞으로 아파트 분양가가 얼마나 조정될지 관심이 쏠리고 있다.

새 기본형건축비는 그동안 분양가 규제를 받지 않았던 민간택지 아파트에도 적용돼 분양가 산정방식이 대폭 달라질 수밖에 없게 됐다.

물론 오는 9월 분양될 파주신도시와 내년 이후 공급될 광교·송파·검단·동탄 제2신도시 등 이미 분양가상한제가 시행되고 있는 공공택지에도 똑같이 적용된다.

하지만 새 건축비가 현행 기본형 건축비와 비교할 때 인하폭이 별로 크지 않고 땅값 부담이 여전하다는 점에서 기대만큼 아파트 분양가를 끌어내릴 수 있을지는 미지수라는 지적도 나오고 있어 주목된다.

◆기본형 건축비 0.5% 하락

24일 건교부가 발표한 '기본형 건축비 산정기준'은 공공택지 아파트에만 적용되고 있는 현행 건축비 산정방식과 비교할 때 △소형주택과 중대형 주택의 기본형건축비를 통합하고 △지하층 건축비를 기본형 건축비에 포함하되 지상층과 지하층 건축비를 별도로 계산한 뒤 합산하고 △층수에 따라 지상 30층까지 기본형건축비를 5단계(현 4단계)로 세분했다는 점에서 차이가 난다.

이런 방식을 적용한 결과 9월 이후 아파트 분양가를 산정할 때 사용되는 새 기본형건축비는 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 소형주택이 3.3㎡(1평) 당 431만8000원,85㎡ 초과 중대형 주택은 439만1000원으로 각각 정해졌다.

이는 현재 공공택지에 적용되고 있는 기본형건축비에 비해 각각 2만6000원(0.5%),2만7000원(0.6%)가량 낮아진 금액이다.

따라서 이미 분양가상한제가 도입돼 있는 공공택지 아파트는 새 기본형 건축비 적용에 따른 분양가 인하효과가 거의 없을 것으로 보인다.

◆민간 주택 분양가 10~15% 내릴 듯

민간택지에서 공급되는 아파트는 그동안 분양가를 자율적으로 책정해왔지만 9월부터 새 기본형건축비에 맞춰 분양가를 결정해야 하는 만큼 공공택지 아파트보다 훨씬 큰 영향을 받게 된다.

반면 정부가 민간택지의 땅값을 '감정평가액+가산비'의 120%까지 인정해주기로 함에 따라 택지비는 사실상 시세와 큰 차이가 없을 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

민간아파트 분양가를 구성하는 '택지비+건축비+가산비용'등 세 가지 항목 가운데 8월에 새로 고시될 기본형 건축비만 인하효과를 기대할 수 있다는 얘기다.

한 전문가는 "9월 이전에 분양되는 민간 아파트와 비교할 때 분양가가 10~15% 정도 인하되는 효과를 예상할 수 있다"고 말했다.

하지만 새 기본형 건축비의 인하폭이 예상보다 크지 않고 분양가 자율화 시절에도 건축비가 분양가에서 차지하는 비중이 적었던 만큼 아파트 분양가는 크게 떨어지지 않을 것이라는 반론도 만만치 않다.

수도권 등 민간 택지내 아파트 공급이 갈수록 줄고 있는 점도 이 같은 분석을 뒷받침 한다.

서종대 건교부 주거복지본부장도 "기본형 건축비와 가산비 조정으로 인한 분양가 인하 효과에 대해서는 일률적으로 얘기하기 어렵다"며 "기본형 건축비에 포함된 주택건설업체 이윤은 건축비 기준으로 4.2%,분양가 기준으로 5.5%수준으로 예상된다"고 설명했다.

◆주택건설업계는 볼멘소리

9월부터 공공·민간택지 가릴 것 없이 기본형 건축비를 통해 분양가를 규제받게 되는 주택건설업체들은 불만스런 반응을 보이고 있다.

고분양가의 핵심인 땅값은 크게 낮추지 못하고 건축비만 쥐어짜는 방식이어서 민간 아파트의 마감재 등 품질만 떨어뜨릴 수 있다는 지적이 대표적이다.

대형건설업체의 한 임원은 "현재 민간에 분양하는 아파트 수준과의 차이는 불가피하더라도 기본형 건축비가 지금보다 최소한 9~10%는 인상돼야 일정 수준의 품질을 유지할 수 있다"고 주장했다.

김선덕 건설산업전략연구소장은 "신도시 등 공공택지에서 공급되는 아파트는 분양가가 주변 시세보다 낮아질 가능성이 크다"면서도 "민간이 공급하는 아파트는 실제 인하효과가 크지 않고 오히려 분양가자율화 시대보다 품질만 떨어뜨리는 부작용이 나타날 우려가 크다"고 지적했다.

기본형건축비를 크게 낮출 수 있을 것으로 기대됐던 마이너스 옵션제도는 분양가에 별다른 영향을 미치지 못할 전망이다.

건교부가 정한 마이너스 옵션품목이 주방TV 등 일부를 제외하면 벽지,양변기,세면기 등 대부분 생활필수 품목이기 때문이다.

특히 옵션 품목을 개별 구입하려면 오히려 비용이 더 들어갈 수도 있어 소비자들 입장에서는 오히려 손해라는 지적도 잇따르고 있는 실정이다.


이정선 기자 sunee@hankyung.com