오는 10월 첫선을 보일 이른바 '반값아파트'가 기대만큼 이름값을 할지는 의문이다.

토지임대부 주택의 경우 토지임대료가 월 60만원 수준으로 높고,환매조건부 주택도 분양가가 주변 시세의 80%를 넘어 '무늬만 반값아파트'가 될 공산이 크기 때문이다.

또 공급물량도 너무 적어 효과가 미미할 것이란 게 많은 전문가들의 지적이다.

◆분양가 주변 시세의 80% 넘어

11일 건설교통부와 주택공사에 따르면 군포 부곡 택지지구에 들어서는 전용면적 85㎡ 토지임대부 및 환매조건부 주택을 짓는 데 소요되는 비용은 땅값 1억2000만원,건축비 1억원 등 총 2억2000만원에 이를 전망이다.

기반시설 비용을 더하면 땅값은 더 늘어나게 된다.

건교부와 주택공사는 기반시설 비용이 포함된 비용을 기준으로 토지임대부 주택과 환매조건부 주택 분양가를 정할 예정이다.

'토지임대부 주택'은 땅과 건물을 모두 분양하는 현행 방식과는 달리,토지소유권은 국가 또는 공공기관이 보유한 채 건물만 일반에 분양하는 것이다.

이에 따라 입주자는 건축비 1억원에 건물을 사고 매달 토지임대료를 내야 한다.

토지 임대료는 주공의 자본비용 비율(연 4∼5%)에 마케팅 비용과 적정 이윤을 붙인 연 5.5% 수준으로 최소 월 55만∼60만원 정도가 될 것으로 보인다.

겉으로만 싸게 보일 뿐 실제로는 전셋값보다 비싼 셈이어서 큰 인기를 얻기는 힘들 것으로 보인다.

토지 임대기간은 30년이고,임대료는 2년마다 갱신하되,5%까지만 올릴 수 있다.

분양가 상한제가 적용되는 '환매조건부 주택'의 분양가는 2억5000만원 선에서 정해질 것으로 보인다.

크기가 같은 인근 당동의 동아아파트 전용면적 85㎡(31평형)가 3억원에 거래되고 있는 점을 감안할 때 시세보다 분양가가 5000만원가량 낮은 셈이다.

그러나 이는 주변 시세의 80%가 넘는 것이어서 '반값아파트'란 이름이 무색하게 됐다.

더욱이 당동 덕산아파트 전용 85㎡(34평형)의 시세는 2억3000만원으로 환매조건부 주택보다 오히려 낮아 적정 분양가에 대한 논란이 거셀 전망이다.

◆재산권행사 제한 마찰 예상

또 토지임대부 및 환매조건부 주택은 입주자들이 재산권을 행사할 수 없어 임대·환매기간 후 상당한 부작용이 나타날 것으로 우려된다.

토지임대부 주택은 입주자가 나중에 토지를 불하받지 못하면 그야말로 '반쪽'짜리 아파트가 된다.

통상 시간이 갈수록 땅값은 오르는 반면 주택 건물 자체는 가치가 떨어지기 때문에 입주자가 전혀 이익을 볼 수 없게 된다.

황용천 해밀컨설팅 사장은 "반값아파트가 성공하려면 입주자가 토지를 소유하고 건물을 임대하는 방식이 오히려 낫다"고 지적했다.

환매조건부 주택도 20년 동안 시장가격으로 처분할 수 없는 게 단점이다.

물론 10년 이내에는 질병 해외이주 등 특별한 사유가 있을 때는 환매할 수 있고 10년을 넘으면 특별한 사유가 없어도 환매할 수 있지만,환매가격이 최초공급가격에 정기예금이자를 더한 금액으로 제한되기 때문이다.

이는 무주택 서민들에게 내집마련의 기회를 주되 과도한 양도차익은 막기 위한 조치다.

그러나 환매제한 기간 동안 재산권을 행사하려는 입주자들이 나올 가능성이 높아 마찰이 우려된다.

김문권 기자 mkkim@hankyung.com