주택법 개정안이 국회 건설교통위원회를 통과함에 따라 앞으로 아파트 분양시장 판도가 크게 달라질 전망이다.

당장 올 9월부터 분양가 상한제(원가연동제)가 실시되면 종전보다 싼 아파트가 공급되는 만큼 실수요자들은 일단 "기다려 보자"는 자세를 보일 것으로 예상된다.

그러나 정작 올해 분양가 상한제가 적용되는 아파트 공급 물량은 많지 않을 것으로 보여 내집 마련이 급한 소비자는 청약전략을 짜기가 그리 쉽지 않을 전망이다.

이와 함께 이른바 '반값 아파트'와 마이너스 옵션제가 선보이고,전매 제한 기간이 늘어나는 등 새로운 변수가 예고돼있어 내집 마련 전략에 큰 변화가 불가피하다.

주요 현안의 내용과 정책 과제 등을 정리해본다.

◆ 분양가상한제 아파트 연내공급 적을듯

분양가 상한제는 9월부터 민간 중·대형 및 중·소형 아파트에도 확대 적용된다.

하지만 실수요자들이 분양가 상한제 아파트를 분양받기는 쉽지 않을 전망이다.

민간업체들이 올 공급 규모를 줄인 데다 분양 일정도 상한제를 피해 가급적 상반기로 앞당기려 하고 있기 때문이다.

여기에 정부는 올 공급 물량 가운데 건설업체들이 8월 말까지 사업승인을 신청하고 11월 말까지 분양승인을 요청하는 물량에 대해서는 분양가 상한제 대상에서 제외토록 시행령에 예외 규정을 둘 방침이다.

이에 따라 올해 분양가 상한제가 적용돼 분양되는 아파트는 기대만큼 많지 않을 것으로 예상된다.

따라서 청약 대기자들은 다소 비싸더라도 상반기에 분양되는 아파트를 청약할 것인지 아니면 시간을 두고 기다렸다가 싸게 공급되는 아파트를 노릴 것인지 전략을 잘 짜야 한다.

◆ 반값아파트 나와도 당첨은 '바늘구멍'

이른바 '반값아파트'로 불리는 환매조건부 및 토지임대부 분양 아파트는 오는 9월에 시범 공급된다.

환매조건부 분양은 주공 등 공공기관 주택을 싸게 공급받는 대신 되팔 때 집값 상승에 따른 시세 차익을 포기하고 공공기관에 다시 집을 넘기는 방식이다.

토지임대부 주택은 토지는 임대하고 건물 값만 내는 것으로,분양가는 낮지만 땅값 상승에 따른 이익은 기대할 수 없다.

건교부는 분양가 상한제 시행에 맞춰 9월에 시범 공급한다는 방침 아래 구체적인 내용을 담은 시행령을 마련하고 있지만,택지 부족 등 현실적으로 물량을 확대하기가 어려워 그다지 적극적인 자세는 아니다.

시범사업이 끝나면 백지화될 가능성도 없지 않다는 분위기여서 올해 실제 공급 물량은 1000가구를 밑돌 것이란 관측이 강하게 제기되고 있다.

이에 따라 반값아파트 당첨은 '하늘의 별따기'가 될 것이란 예상이어서 서민들의 내집 마련 대안으로는 큰 기대를 걸기 어려운 상황이다.

◆ 마이너스 옵션제 분양가 인하효과 '논란'

분양가 상한제 아파트는 마이너스 옵션제가 의무적으로 도입된다.

마이너스 옵션제는 골조 미장 등을 제외한 내부 마감재와 인테리어를 입주자가 기호에 맞게 개별적으로 선택해 설치하도록 하고 그 비용은 분양가에서 공제하는 제도다.

건교부는 분양가를 5∼10% 낮추는 효과가 있을 것으로 내다보고 있다.

그러나 업계는 이 같은 분양가 인하효과보다는 부작용이 더 클 것으로 우려하고 있다.

분양가가 겉으로만 싸게 보일 뿐 입주자가 개별적으로 시공하는 비용까지 모두 감안한 전체 공사비는 오히려 종전보다 더 들 것이라는 지적이다.

더욱이 하자보수 책임이 불분명한 데다 소유권 이전등기 지연,영세 인테리어업체 난립 등 문제점이 속출할 것이란 관측도 나오고 있다.